Нерухомість у Чехії: «Панельна однокімнатна квартира за 8 млн крон» | Інтерв’ю з девелопером Павелом Малишевим

Нерухомість у Чехії: девелопер Павел Малишев про ціни на квартири у Празі, будівництво та інвестиції

Павел Малишев – доктор економіки, почесний доктор, девелопер із більш ніж 20-річним досвідом і власник чеської девелоперської компанії PrecoGroup. У портфелі компанії понад 400 квартир загальною вартістю понад 1 мільярд чеських крон.

Інтерв’ю з Павелом Малишевим провела Алеся Бігун, рієлторка та власниця агентства нерухомості GetHome. Під час розмови обговорили, як у Чехії створюються житлові проєкти, чому будівництво може відкладатися на десять років, хто фінансує новобудови та що відбувається з ринком нерухомості у Празі. Також поговорили про купівлю квартир за криптовалюту, сучасні житлові кооперативи та перспективи подальшого зростання цін.

Матеріал має інформаційно-розважальний характер і не є юридичною чи фінансовою консультацією.

Чи має значення походження девелопера в Чехії

Існує думка, що людині з іноземними ім’ям і прізвищем складніше досягти успіху в Чехії. Ти не чех і постійно працюєш із банками, партнерами та підрядниками. Чи стикався ти з труднощами через своє походження?

Я вважаю, що тут набагато важливіші професіоналізм і компетенції, які людина може запропонувати своїм партнерам.

Якщо подивитися на учасників девелоперського ринку Праги, ми побачимо зовсім різні імена та прізвища. Тут працюють австрійські, ізраїльські та інші іноземні компанії. Не можна сказати, що чеський ринок відкритий виключно для чехів.

Ринок перевіряє насамперед компетенції, здатність адаптуватися до його умов і вміння в ньому орієнтуватися. Ім’я та прізвище можуть відігравати певну роль, але це далеко не вирішальний фактор.

Один знайомий рієлтор розповідав мені про проєкт, який погано продавався, поки засновниками компанії були люди з українськими іменами та прізвищами. У соціальних мережах з’являлися негативні коментарі. Після того як керівником компанії призначили чеха, продажі пішли краще. Таке справді можливо?

Я б розглядав цю ситуацію в контексті того, як змінювався ринок.

Цілком можливо, що спочатку продукт не відповідав ціновим очікуванням покупців або поточному попиту. Поки власники ухвалювали рішення про зміну керівника, минув час, ціни зросли, пропозиція скоротилася. У результаті квартири, які раніше погано продавалися, стали більш ліквідними.

Я спостерігаю за чеським ринком із 2008 року. У період кризи з ринку зникло близько 80% девелоперів. У багатьох випадках причина полягала в тому, що їхній продукт не відповідав очікуванням покупців, зокрема щодо планувань і ціни.

Тому я б не пов’язував покращення продажів виключно зі зміною прізвища керівника.

Як рієлторка можу підтвердити, що іноді об’єкти, які довго не продавалися, згодом вдавалося реалізувати без будь-яких принципових змін. Найімовірніше, ринок просто дозрівав. А кому ти довіряєш продаж своїх проєктів: чеським агентствам чи російськомовним рієлторам?

Як правило, кожен наш проєкт продає одне агентство нерухомості.

Під час вибору партнера я не звертаю уваги на походження рієлтора. Для мене важливі компетенції компанії, її досвід роботи з аналогічними проєктами та знання конкретної локації.

Якщо російськомовне агентство має необхідний досвід і добре працює в районі, де ми будуємо, я із задоволенням із ним співпрацюватиму.

Виходить, гроші йдуть до грошей: у кого вже є замовлення, той отримує нові?

Швидше, компетенції притягують компетенції.

Перевірка покупців і угоди з криптовалютою

Чи звертаєте ви увагу на походження покупців? Чи має значення, з якої країни приїхала людина, яка хоче придбати квартиру?

У зв’язку зі змінами законодавства ми стали приділяти більше уваги тому, звідки приїжджає покупець і яке походження його грошей.

Сьогодні клієнт, який приходить із сумкою готівки або з криптовалютою на флешці, викликає певні запитання незалежно від громадянства.

У нас працює команда юристів. Крім того, перевірку проводять фахівці агентства нерухомості, яке продає наш проєкт. Їхнє завдання – встановити походження коштів і перевірити клієнта.

Покупці часто заперечують: «Мій банк уже перевірив усі документи, гроші перебувають на рахунку в чеському банку. Чому ви знову ставите ті самі запитання?» Навіщо потрібна повторна перевірка?

Особисто для мене походження коштів не викликає додаткових запитань, якщо вони вже пройшли перевірку чеського банку. Але законодавство стає дедалі суворішим, і ми зобов’язані виконувати встановлені вимоги.

При цьому в Чехії процедури AML поки що відносно м’які порівняно, наприклад, з Іспанією або Німеччиною. Особливо якщо йдеться про покупців іноземного походження.

У новинах траплялися повідомлення про штрафи девелопера, який побудував V Tower на Панкраці, за недостатнє дотримання AML-зобов’язань. Хоча самі штрафи були невеликими порівняно з вартістю об’єкта.

Навколо таких історій ходить багато чуток. Але порушення вимог можуть мати серйозні наслідки, аж до кримінальної відповідальності.

Чи є категорії покупців, яким ви принципово відмовляєте у продажу квартири?

Я не продаю квартири спекулянтам і перекупникам, яких називають фліперами.

Для нас це спосіб знизити ризики під час реалізації проєкту. Ми орієнтуємося на кінцевих покупців: людей, які житимуть у квартирі, або інвесторів, які планують довго володіти нерухомістю.

Наше завдання – забезпечувати людей житлом, а не обслуговувати короткострокові спекулятивні інтереси.

При цьому між покупцем і девелопером зазвичай є посередник: банк або агентство нерухомості. Саме вони проводять первинну перевірку клієнтів.

А якщо покупець хоче розрахуватися криптовалютою і може підтвердити її походження?

Чеське законодавство дозволяє проводити операції з криптовалютою. Вона розглядається як товар, який можна придбати у фізичної або юридичної особи за умови підтвердження законності походження.

В одному з наших проєктів у Празі 5, який називався Rezidence Mélange, ми пропонували квартири за біткоїни. Але тоді ринок ще не був готовий до таких угод, і жодної квартири за криптовалюту ми не продали.

За весь час моєї роботи на чеському ринку в мене не було жодної угоди з оплатою криптовалютою.

Однак якщо сьогодні покупець запропонує обміняти криптовалюту на квартиру, ми готові провести таку угоду після виконання необхідних процедур.

Виходить, у Чехії є девелопери, готові продавати квартири за криптовалюту.

Без проблем.

Звідки девелопери беруть гроші на будівництво

Існує думка, що девелопери будують або за власні кошти, або за гроші покупців. Тобто спочатку продають квартири, отримують платежі й лише потім розраховуються з підрядниками. Як усе влаштовано насправді?

Девелопер, мабуть, найбідніший учасник усього ланцюга створення нерухомості.

Його завдання – створити продукт від початкової ідеї до передачі ключів кінцевому покупцеві. При цьому саме девелопер несе максимальні ризики.

Як правило, на початковому етапі ми залучаємо інвесторів, які допомагають фінансувати придбання земельної ділянки. Іноді інвестор приходить уже з готовим об’єктом і пропонує спільно реалізувати проєкт. Це називається joint venture.

Ми використовуємо обидва варіанти.

Потім виникає необхідність фінансувати безпосередньо будівельну фазу. Девелопер також бере на себе зобов’язання, пов’язані з покупцями, які купують квартири в іпотеку, зокрема підписує відповідні договори застави.

У результаті девелопер відповідає практично за все, але далеко не завжди має найбільший капітал.

Справжнє мистецтво полягає в тому, щоб реалізувати проєкт, отримати прибуток і водночас мінімізувати використання власного капіталу, оскільки він найдорожчий.

Тобто спочатку девелопер залучає інвестора для купівлі ділянки або старої будівлі під реконструкцію. Потім сторони домовляються про структуру партнерства. Наприклад, створюють спільну компанію, у якій кожному належить певна частка. Чи можливий варіант, коли інвестор стає заставодержателем об’єкта?

Існує безліч фінансових конструкцій.

Я пропоную розглядати гроші насамперед як інструмент. Мета девелопера полягає не в тому, щоб залучити максимальну кількість грошей, а в тому, щоб правильно увійти в проєкт.

Необхідно знайти відповідну локацію, обрати об’єкт, який можна покращити, і створити додану вартість.

Ми заробляємо вже на етапі входу в проєкт, оскільки розуміємо, де і що слід купувати.

Залучення фінансування для нас таке саме робоче завдання, як підготовка проєктної документації або отримання дозволу на будівництво.

Тому я б не надавав фінансуванню виняткового значення. Головне – правильно обрати проєкт. А структурування коштів із різних джерел уже слугує інструментом його реалізації.

Чому дозволу на будівництво в Чехії доводиться чекати роками

Після купівлі ділянки починаються проєктування й отримання дозволів на будівництво. Скільки часу може зайняти цей процес? Який у тебе особистий рекорд?

Зараз ми будуємо проєкт Rezidence Level Mladá Boleslav. Будівництво почалося минулого року, а землю я придбав ще у 2017 році.

Виходить вісім років.

Причому йдеться про Млада-Болеслав. Я думала, що у Празі дозволи отримують довше, а в регіонах усе відбувається швидше.

Це помилка.

Є приклади, коли у Празі дозвіл на будівництво вдається отримати за два роки. Але трапляються й проєкти, погодження яких займає 13-15 років.

Тривалість цього процесу безпосередньо впливає на кінцеву вартість нерухомості.

У всіх містах Чехії діє єдине законодавство. Звичайно, існують місцеві особливості, але загалом процедури отримання дозволів схожі.

Чи правда, що для отримання дозволу на будівництво необхідно мати знайомства в місцевій адміністрації? Наприклад, знати старосту й регулярно зустрічатися з ним за кухлем пива?

Якщо з усіма ходити пити пиво, часу не залишиться ні на роботу, ні на відпочинок.

Я знаю, що в деяких китайських корпораціях існують спеціальні співробітники, завдання яких полягає саме в підтриманні таких неформальних контактів.

У мене, до речі, теж є така людина, щоправда, позаштатна.

Якщо говорити серйозно, на кожному етапі реалізації проєкту доводиться взаємодіяти з людьми. Потрібно вміти домовлятися, враховувати інтереси різних учасників і знаходити спільну мову.

Саме в цьому значною мірою полягає професійне ноу-хау девелопера.

Хто ж винен у тому, що девелоперам доводиться чекати по десять років, перш ніж вони зможуть розпочати будівництво?

Якби ми знали однозначну відповідь, давно б вирішили цю проблему.

Причин дуже багато.

Насамперед у Чехії складна багаторівнева система отримання дозволів на будівництво. У процесі бере участь понад п’ятдесят різних сторін, із якими необхідно погоджувати проєкт.

При цьому ситуація постійно змінюється.

До 2012 року отримувати дозволи було простіше. За останні десять років неодноразово змінювалися законодавство, державні пріоритети та містобудівні плани.

У Празі було прийнято новий Метрополітний план. Він створює певні ризики, але водночас відкриває нові можливості для розвитку міста.

Обговорюється й чергова зміна будівельного законодавства. Передбачалося, що новий закон почне діяти з 1 січня наступного року, однак на момент нашої розмови остаточної ясності ще не було.

Ще одна серйозна проблема – нестача співробітників у будівельних відомствах.

Уяви установу, де за штатом мають працювати вісім фахівців, а фактично працюють лише троє. Очевидно, що за такого навантаження строки розгляду документів збільшуються.

Це комплексна проблема, яка потребує системних рішень.

Я думаю, уряд розуміє серйозність ситуації. Чехія наближається до відкладеної кризи, пов’язаної з нестачею житла.

Тобто нерухомість створюється не лише з бетону та інших будівельних матеріалів?

Абсолютно правильно.

Нерухомість створюється насамперед завдяки компетенціям і готовності брати на себе ризики. Гроші та інші фінансові ресурси – лише інструменти, необхідні для створення кінцевого продукту.

«Нерухомість створюється насамперед із компетенцій і готовності брати на себе ризики. Гроші – лише один з інструментів».

Павел Малишев, девелопер, власник PrecoGroup

Банківські кредити, інвестори та реальні ризики будівництва

Повернімося до грошей. Уявімо, що ви з інвестором придбали ділянку, десять років отримували дозволи й нарешті можете будувати. Що відбувається далі? Ви наймаєте генерального підрядника, залучаєте окремі будівельні компанії чи шукаєте нове фінансування?

Усе перелічене.

Завдання девелопера – організувати роботу великої кількості учасників проєкту.

Після отримання дозволу починається доопрацювання проєктної документації. Цим займається команда проєктувальників.

Паралельно ми залучаємо фінансування. У нашому випадку це, як правило, місцеві банки.

Одночасно обираємо генерального підрядника, зазвичай через тендер.

У деяких проєктах ми не залучаємо генерального підрядника, а самостійно керуємо будівельними витратами й наймаємо окремі компанії для виконання конкретних видів робіт.

Крім того, починається підготовка проєкту до продажів. Потрібно правильно представити майбутній продукт покупцям, підготувати маркетингові матеріали та організувати просування.

Чи правильно я розумію, що продаж квартир зазвичай починається після отримання дозволу на будівництво, але ще до початку самого будівництва?

Це залежить від стратегії.

Іноді банк вимагає попередніх продажів як умову надання кредиту на будівництво. Тоді ми починаємо продавати квартири на ранній стадії.

Якщо такої вимоги немає і ми впевнені, що зможемо реалізувати проєкт, продажі можна відкласти.

В ідеалі до моменту введення об’єкта в експлуатацію в нас має залишатися зовсім небагато непроданих квартир.

Пізніший вихід на ринок дає змогу отримати більшу маржу. Однак обрати оптимальний момент у нинішніх умовах непросто.

Які існують альтернативи банківському фінансуванню?

Можна використовувати власні кошти або залучати приватних інвесторів.

А ви працюєте з небанківськими кредиторами?

Небанківське фінансування цікаве, але це найдорожчі гроші.

Банківський кредит дає дві важливі переваги.

По-перше, банківські кошти мають зрозуміле походження й обходяться дешевше за приватний капітал.

По-друге, участь банку підвищує довіру покупців до проєкту.

Банк проводить ретельну перевірку девелопера, учасників проєкту та фінансової моделі. Якщо він погодився фінансувати будівництво, це означає, що він вважає ризики прийнятними.

Для майбутнього покупця це додатковий аргумент на користь надійності проєкту та ймовірності його завершення.

Я колись намагалася пояснити в короткому відео, чому купівля квартири в проєкті з банківським фінансуванням іноді безпечніша, ніж у проєкті без кредиту. Адже в другому випадку девелопер може будувати виключно на гроші покупців.

У Чехії є великі девелопери, які взагалі не використовують банківське фінансування будівництва.

У них достатньо власних ресурсів, досвіду та стійкості на ринку. Серед найбільших учасників ринку такі компанії добре відомі.

Вони можуть залучати гроші покупців і обходитися без банківського кредиту.

Але й за наявності банківського фінансування девелопер використовує кошти з різних джерел.

Як в одному проєкті поєднуються гроші приватного інвестора та банківський кредит? Адже банк зазвичай не погодиться бути другим кредитором за черговістю заставних вимог.

Саме так.

Коли приватний інвестор входить у проєкт, він хоче забезпечити повернення своїх коштів. Для цього використовуються застави, поручительства та інші гарантії.

До залучення банківського кредиту вимоги інвестора можуть мати перший пріоритет.

Але коли приходить банк, який фінансує проєкт, він вимагає, щоб саме його застава була на першому місці.

Банки суворо регулюються Чеським національним банком і не готові брати на себе додаткові ризики, погоджуючись на другу чергу.

Тому інвестор має заздалегідь розуміти, що після залучення банківського фінансування його вимоги можуть перейти на другу позицію.

Тут можливі два сценарії.

Або інвестор повністю фінансує проєкт, включаючи всі підготовчі та будівельні витрати, або погоджується поступитися пріоритетом банку.

Зрозуміло, другий варіант передбачає додаткові ризики для інвестора.

Ці ризики компенсуються вищою дохідністю. Приватний інвестор зазвичай отримує відсоток вищий за банківський. Іноді він розраховує й на додаткові переваги.

Наприклад, на можливість отримати частину квартир за собівартістю?

Такі варіанти теж можливі.

Можна домовитися про передачу певної кількості квадратних метрів або інші майнові вигоди.

Але потрібно розуміти, що якщо проєкт зазнає невдачі, інвестор може не отримати й обіцяні квартири.

Якщо потрібні додаткові гарантії, можна надати в заставу іншу нерухомість, не пов’язану безпосередньо з проєктом, що фінансується.

Виходить, саме тому в деяких новобудовах частина квартир узагалі не з’являється у вільному продажу.

Так, це може бути пов’язано з домовленостями між девелопером та інвесторами.

Як приватному інвестору вкласти гроші в девелоперський проєкт

Уявімо, що в мене є 20 мільйонів крон. Чи можу я інвестувати їх в один із твоїх проєктів?

Це конкретне й цікаве запитання.

Я не можу публічно пропонувати інвестиційні умови у форматі відкритої оферти, оскільки така діяльність може підпадати під регулювання фінансових послуг і потребувати відповідних ліцензій або структур.

Наприклад, на чеському ринку працюють інвестиційні фонди SICAV. Інший можливий інструмент – випуск корпоративних облігацій.

Але якщо говорити про практику, інвестор із капіталом 20 мільйонів крон, безумовно, цікавий для девелопера малого або середнього масштабу.

Умови участі завжди обговорюються індивідуально.

Один девелопер може запропонувати спільну реалізацію проєкту через joint venture. Інший – участь через облігації. Третій використовує альтернативний інвестиційний фонд, що працює відповідно до § 15, або більш зрілу структуру SICAV.

На ринку трапляються пропозиції з дохідністю від 8% річних.

На деяких краудфандингових платформах відсотки виплачуються щомісяця. Для девелопера, звичайно, зручніше розраховуватися з інвестором наприкінці проєкту.

Найближчим часом ми плануємо створити на сайті нашої компанії окремий розділ, присвячений можливим механізмам і умовам участі інвесторів у наших проєктах.

Докладніше про компанію Павела Малишева можна дізнатися на сайті PrecoGroup.

Кооперативне житло в Чехії: як працює сучасне družstevní bydlení

Я знаю, що ти будуєш зокрема кооперативні проєкти, або družstevní bydlení. Я підтримую сучасні житлові кооперативи й часто пояснюю покупцям, що така форма придбання житла не обов’язково пов’язана з підвищеним ризиком. Але люди читають інформацію в інтернеті, лякаються й відмовляються від купівлі. Навіщо девелоперу взагалі потрібна така схема?

Сучасне кооперативне житло відрізняється від системи, яка існувала до масштабної приватизації житлового фонду в дев’яностих роках.

Сьогодні житловий кооператив – це насамперед інструмент фінансування придбання нерухомості, альтернатива індивідуальній іпотеці.

Створюється кооператив, який купує у девелопера певну кількість квартир. Це може бути п’ять або десять квартир чи ціла будівля.

Ми, наприклад, працюємо з кооперативами, які купують увесь проєкт.

Кооператив стає нашим партнером і бере на себе зобов’язання перед банком щодо фінансування придбання нерухомості.

Замість того щоб кожен покупець самостійно доводив банку наявність першого внеску, походження коштів і достатній дохід, питання кредитування вирішує кооператив.

Покупець стає його членом і отримує кооперативну частку, чеською družstevní podíl.

Ця частка пов’язана з правом користуватися певною квартирою на умовах оренди.

Член кооперативу вносить щомісячні платежі, які спрямовуються зокрема на погашення кредиту, отриманого кооперативом.

Для девелопера це виглядає так, ніби замість безлічі окремих покупців приходить один великий клієнт і одразу купує всі квартири?

Саме так.

Після купівлі кооператив самостійно займається залученням учасників і подальшими відносинами з ними. Виплата кредиту може бути розрахована, наприклад, на 30 років.

Але для кінцевого покупця є ще одна важлива перевага.

Коли кооператив приходить до девелопера й пропонує купити одразу 30, 50 або 69 квартир, його переговорна позиція значно сильніша, ніж у окремої людини.

У нашому проєкті в Млада-Болеславі кооператив запропонував придбати всі 69 квартир одним пакетом.

За такого обсягу купівлі можна обговорювати вигіднішу ціну.

Кооператив створюється не для отримання прибутку, а для забезпечення своїх членів житлом. Тому умови придбання квартири через кооператив можуть бути привабливішими, ніж під час індивідуальних переговорів із девелопером.

Але чи можлива ситуація, коли в кооперативі виявиться занадто багато неплатоспроможних учасників? Що станеться, якщо вони перестануть вносити щомісячні платежі?

Як правило, сучасні кооперативи не створюються без участі досвідчених організацій.

За ними часто стоять великі житлові кооперативи, які вже управляють значним житловим фондом, мають необхідний досвід і фінансові резерви.

У кожного кооперативу є статут, який визначає порядок дій у разі виникнення заборгованості.

Якщо платежі перестають вносити кілька учасників, кооператив зазвичай здатний покрити тимчасовий дефіцит за рахунок резервів і вжити заходів щодо стягнення заборгованості.

Зовсім інша ситуація виникає, якщо неплатежі набувають масового характеру й кооператив опиняється під загрозою банкрутства.

Це найсерйозніший ризик для всієї конструкції.

Однак у чеській правовій практиці, наскільки мені відомо, подібних випадків поки що не було.

Кооперативи зазвичай діють консервативно.

Крім того, учасники вносять початковий внесок, який може становити 25-30% вартості квартири. Уже це свідчить про наявність певних фінансових можливостей.

Професійне управління кооперативом дає змогу своєчасно реагувати на заборгованість. В окремих випадках частку неплатника можна реалізувати на ринку або передати іншому учаснику кооперативу, щоб компенсувати понесені втрати.

Виходить, покупцеві важливо уважно вивчити статут кооперативу й не вкладати в купівлю останні гроші. А юридичні, фінансові та податкові особливості кооперативного житла ми докладніше обговоримо з податковою консультанткою Софією в наступному випуску подкасту.

Чому зростають ціни на квартири у Празі

В інтернеті часто можна зустріти думку, що девелопери наживаються на покупцях і саме через їхню жадібність ціни на нерухомість постійно зростають. Якщо подивитися на ринок загалом, чи є підстави вважати, що у Празі сформувалася цінова бульбашка?

Як і на фондовому ринку, тут існують певні показники, які можна проаналізувати.

Я вважаю, що зараз немає підстав говорити про бульбашку.

На вартість нерухомості впливають кілька основних факторів. Насамперед це співвідношення попиту і пропозиції, а також інфляція.

Хто формує попит? Я часто працюю з іноземцями й чую думку, що без закордонних покупців чеський ринок нерухомості давно б обвалився. До 2014 року квартири активно купували росіяни, з 2022 року приїхали українці. Але я не погоджуюся з тим, що ринок тримається виключно на іноземцях. Кому ви продаєте свої квартири?

Чеський ринок нерухомості значною мірою орієнтований на внутрішнього покупця.

Якщо подивитися на загальну статистику, близько 80% нерухомості, включаючи житлову та комерційну, купують внутрішні інвестори.

Тому стверджувати, що іноземці рятують ринок від краху, неправильно.

Більше того, іноземні покупці іноді дестабілізують ринок своєю поведінкою.

Людина, яка нещодавно приїхала до країни, не завжди розуміє реальну вартість нерухомості. Недобросовісні посередники можуть скористатися цим і продати їй квартиру за завищеною ціною.

Згодом у таких покупців виникають проблеми.

А хто ці внутрішні інвестори? Великі інвестиційні фонди чи звичайні чеські сім’ї, наприклад лікар і юрист, які вже забезпечені житлом і хочуть купити невелику квартиру дитині або комерційне приміщення для здавання в оренду?

На ринку присутні різні категорії покупців.

Є професійні учасники, зокрема інвестиційні та житлові фонди.

Крім того, самі девелопери дедалі частіше стають учасниками орендного ринку.

Сьогодні ми бачимо чимало об’єктів, які від самого початку будуються не для продажу. Девелопер може залишити нерухомість собі або побудувати будівлю для інвестора, який планує здавати квартири в оренду.

Такі об’єкти не надходять у вільний продаж, хоча будівництво завершується й нерухомість фактично переходить в інвестиційне використання.

Але важливу роль відіграють і звичайні місцеві покупці.

Чеський ринок досить консервативний і стабільний. У багатьох сімей є заощадження, які дозволяють придбати додаткове житло, зокрема з використанням іпотеки.

Це можуть бути лікарі, адвокати, поліцейські, співробітники великих компаній і представники інших професій.

З попитом зрозуміло: він досить сильний і значною мірою внутрішній. А що відбувається з пропозицією? Чи вистачає Празі нових квартир?

З боку пропозиції ринок теж досить консервативний.

Якщо подивитися на обсяги будівництва, можна сказати, що ми перебуваємо практично на рівні виживання.

У Празі щороку будується приблизно 3 500-5 000 квартир у новобудовах.

При цьому в місті налічується близько 600 тисяч квартир.

Візьмімо для розрахунку умовний строк експлуатації житлової будівлі у 100 років. Хоча для панельних будинків спочатку передбачалися строки близько 50-80 років.

Щоб просто оновлювати наявний житловий фонд, необхідно щороку будувати близько 1% від загальної кількості квартир.

Для Праги це приблизно 6 000 квартир на рік.

І поки що йдеться лише про заміщення житла, яке поступово старіє.

Потрібно також враховувати зростання населення, міграцію, збільшення доходів і потребу людей у додатковій нерухомості.

Для цього потрібно ще приблизно 1% житлового фонду щороку.

Виходить, що ми будуємо у два, а іноді й у три рази менше квартир, ніж необхідно для задоволення природної потреби в житлі.

Саме тому пропозиція не встигає за попитом, що створює передумови для подальшого зростання цін.

Тобто в найближчі п’ять-десять років ми можемо побачити звичайну однокімнатну квартиру в панельному будинку за вісім мільйонів крон?

Я дуже сподіваюся, що ринок змінить напрям розвитку й темпи будівництва збільшаться.

Хотілося б, щоб у найближчі десять років ми змогли хоча б подвоїти обсяги будівництва.

Але я не виключаю, що ми справді побачимо панельну квартиру за вісім мільйонів крон.

«Я не виключаю, що ми побачимо панельну квартиру за 8 мільйонів крон».

Павел Малишев, девелопер, власник PrecoGroup

Чи допоможуть нові будівельні закони знизити ціни на житло

Ти сподіваєшся, що зміни будівельного законодавства й новий Метрополітний план Праги допоможуть скоротити строки погодження проєктів і спростять роботу девелоперів?

Певною мірою так.

Головна перевага полягає в тому, що з’явиться більше стабільності та передбачуваності в законодавстві й містобудівному плануванні.

Але існує багато інших факторів, які також потребують реформування.

Не варто очікувати, що ухвалення нового будівельного закону й Метрополітного плану одразу дозволить збільшити обсяги будівництва до 15 тисяч квартир на рік.

У мене є підозра, що для реального підвищення доступності житла бракує політичної волі. Адже майже дві третини населення Чехії живуть у власній нерухомості або в житлі, що належить їхнім сім’ям. І ці люди навряд чи зацікавлені у зниженні вартості своїх квартир.

Я б не говорив про необхідність зниження вартості нерухомості.

Нерухомість – консервативний актив, вартість якого в довгостроковій перспективі зазвичай збільшується щонайменше слідом за інфляцією.

Навіть якщо ми почнемо будувати у два або три рази більше житла, це не обов’язково призведе до знецінення наявних квартир.

Для істотного зниження цін мають діяти й інші фактори.

Які помилки під час купівлі новобудови можуть коштувати інвестору грошей

На завершення дай шкідливу пораду покупцям та інвесторам. Що потрібно зробити, щоб гарантовано втратити гроші на нерухомості?

Мабуть, найгірша порада – почати займатися девелопментом самостійно, не маючи необхідних компетенцій.

Наприклад, інвестор, який ніколи не працював на цьому ринку, вирішує з нуля побудувати або реконструювати багатоквартирний будинок.

Інший ризикований варіант – придбати квартиру перед реконструкцією й зіткнутися з ненадійністю невеликої будівельної компанії, особливо коли йдеться про гарантійні зобов’язання.

Не припускайтеся подібних помилок. Під час купівлі новобудови можна звернутися до нас за супроводом угоди. Це відносно недорога послуга, яка допомагає покупцеві почуватися впевненіше й уникнути багатьох проблем.

Розмова з Павелом Малишевим дала змогу докладніше розібратися в тому, як влаштований девелоперський проєкт зсередини: від вибору ділянки та залучення інвесторів до будівництва, продажу квартир і передачі ключів покупцям.

Дивіться повне інтерв’ю з Павелом Малишевим про нерухомість у Чехії

У відеоверсії інтерв’ю ви можете переглянути повну розмову Павела Малишева з Алесею Бігун про ринок нерухомості Чехії, будівництво новобудов, інвестиції та перспективи цін на квартири у Празі.