Недвижимость в Чехии: девелопер Павел Малышев о ценах на квартиры в Праге, строительстве и инвестициях
Павел Малышев — доктор экономики, почётный доктор, девелопер с более чем 20-летним опытом и владелец чешской девелоперской компании PrecoGroup. В портфеле компании более 400 квартир общей стоимостью свыше 1 миллиарда чешских крон.
Foto: Pavel Malyshev, PrecoGroup
Интервью с Павлом Малышевым провела Алеся Бигун, риелтор и владелица агентства недвижимости GetHome. В разговоре обсудили, как в Чехии создаются жилые проекты, почему строительство может откладываться на десять лет, кто финансирует новостройки и что происходит с рынком недвижимости в Праге. Поговорили также о покупке квартир за криптовалюту, современных жилищных кооперативах и перспективах дальнейшего роста цен.
Материал носит информационно-развлекательный характер и не является юридической или финансовой консультацией.
Имеет ли значение происхождение девелопера в Чехии
Есть мнение, что человеку с иностранными именем и фамилией сложнее добиться успеха в Чехии. Ты не чех и постоянно работаешь с банками, партнёрами и подрядчиками. Сталкивался ли ты с трудностями из-за своего происхождения?
Я считаю, что здесь гораздо важнее профессионализм и компетенции, которые человек может предложить своим партнёрам.
Если посмотреть на участников девелоперского рынка Праги, мы увидим совершенно разные имена и фамилии. Здесь работают австрийские, израильские и другие иностранные компании. Нельзя сказать, что чешский рынок открыт исключительно для чехов.
Рынок проверяет прежде всего компетенции, способность адаптироваться к его условиям и умение в нём ориентироваться. Имя и фамилия могут играть определённую роль, но это далеко не решающий фактор.
Один знакомый риелтор рассказывал мне о проекте, который плохо продавался, пока учредителями компании были люди с украинскими именами и фамилиями. В социальных сетях появлялись негативные комментарии. После того как управляющим компании назначили чеха, продажи пошли лучше. Такое действительно возможно?
Я бы посмотрел на эту ситуацию в контексте того, как менялся рынок.
Вполне вероятно, что первоначально продукт не соответствовал ценовым ожиданиям покупателей или текущему спросу. Пока собственники принимали решение о смене управляющего, прошло время, цены выросли, предложение сократилось. В результате квартиры, которые раньше плохо продавались, стали более ликвидными.
Я наблюдаю за чешским рынком с 2008 года. В период кризиса с рынка исчезло около 80% девелоперов. Во многих случаях причина заключалась в том, что их продукт не соответствовал ожиданиям покупателей, в том числе по планировкам и цене.
Поэтому я бы не связывал улучшение продаж исключительно со сменой фамилии управляющего.
Как риелтор могу подтвердить, что иногда объекты, которые долго не продавались, впоследствии удавалось реализовать без каких-либо принципиальных изменений. Скорее всего, рынок просто созревал. А кому ты доверяешь продажи своих проектов: чешским агентствам или русскоязычным риелторам?
Как правило, каждый наш проект продаёт одно агентство недвижимости.
При выборе партнёра я не обращаю внимания на происхождение риелтора. Для меня важны компетенции компании, её опыт работы с аналогичными проектами и знание конкретной локации.
Если русскоязычное агентство обладает необходимым опытом и хорошо работает в районе, где мы строим, я с удовольствием буду с ним сотрудничать.
Получается, деньги идут к деньгам: у кого уже есть заказы, тот получает новые?
Скорее, компетенции притягивают компетенции.
Проверка покупателей и сделки с криптовалютой
Обращаете ли вы внимание на происхождение покупателей? Имеет ли значение, из какой страны приехал человек, который хочет приобрести квартиру?
В связи с изменениями законодательства мы стали уделять больше внимания тому, откуда приезжает покупатель и каково происхождение его денег.
Сегодня клиент, который приходит с сумкой наличных или с криптовалютой на флешке, вызывает определённые вопросы независимо от гражданства.
У нас работает команда юристов. Кроме того, проверку проводят специалисты агентства недвижимости, которое продаёт наш проект. Их задача — установить происхождение средств и проверить клиента.
Покупатели часто возражают: «Мой банк уже проверил все документы, деньги находятся на счёте в чешском банке. Почему вы снова задаёте те же вопросы?» Зачем нужна повторная проверка?
Лично для меня происхождение средств не вызывает дополнительных вопросов, если они уже прошли проверку чешского банка. Но законодательство становится всё строже, и мы обязаны выполнять установленные требования.
При этом в Чехии процедуры AML пока относительно мягкие по сравнению, например, с Испанией или Германией. Особенно если речь идёт о покупателях иностранного происхождения.
В новостях встречались сообщения о штрафах девелопера, который построил V Tower на Панкраце, за недостаточное соблюдение AML-обязанностей. Хотя сами штрафы были небольшими по сравнению со стоимостью объекта.
Вокруг таких историй ходит много слухов. Но нарушения требований могут повлечь серьёзные последствия, вплоть до уголовной ответственности.
Есть ли категории покупателей, которым вы принципиально отказываете в продаже квартиры?
Я не продаю квартиры спекулянтам и перекупщикам, которых называют флипперами.
Для нас это способ снизить риски при реализации проекта. Мы ориентируемся на конечных покупателей: людей, которые будут жить в квартире, или инвесторов, планирующих долго владеть недвижимостью.
Наша задача — обеспечить людей жильём, а не обслуживать краткосрочные спекулятивные интересы.
При этом между покупателем и девелопером обычно есть посредник: банк или агентство недвижимости. Именно они проводят первоначальную проверку клиентов.
А если покупатель хочет расплатиться криптовалютой и может подтвердить её происхождение?
Чешское законодательство позволяет проводить операции с криптовалютой. Она рассматривается как товар, который можно приобрести у физического или юридического лица при условии подтверждения законности происхождения.
В одном из наших проектов на Праге 5, который назывался Rezidence Mélange, мы предлагали квартиры за биткоины. Но тогда рынок ещё не был готов к таким сделкам, и ни одну квартиру за криптовалюту мы не продали.
За всё время моей работы на чешском рынке у меня не было ни одной сделки с оплатой криптовалютой.
Однако если сегодня покупатель предложит обменять криптовалюту на квартиру, мы готовы провести такую сделку после выполнения необходимых процедур.
Rezidence Mélange, Praha 5
Получается, в Чехии есть девелоперы, готовые продавать квартиры за криптовалюту.
Без проблем.
Откуда девелоперы берут деньги на строительство
Существует мнение, что девелоперы строят либо за собственные средства, либо за деньги покупателей. То есть сначала продают квартиры, получают платежи и только потом рассчитываются с подрядчиками. Как всё устроено на самом деле?
Девелопер, пожалуй, самый бедный участник всей цепочки создания недвижимости.
Его задача — создать продукт от первоначальной идеи до передачи ключей конечному покупателю. При этом именно девелопер несёт максимальные риски.
Как правило, на начальном этапе мы привлекаем инвесторов, которые помогают финансировать приобретение земельного участка. Иногда инвестор приходит уже с готовым объектом и предлагает совместно реализовать проект. Это называется joint venture.
Мы используем оба варианта.
Затем возникает необходимость финансировать непосредственно строительную фазу. Девелопер также принимает на себя обязательства, связанные с покупателями, которые приобретают квартиры в ипотеку, в том числе подписывает соответствующие залоговые договоры.
В результате девелопер отвечает практически за всё, но далеко не всегда располагает самым большим капиталом.
Настоящее искусство заключается в том, чтобы реализовать проект, получить прибыль и при этом минимизировать использование собственного капитала, поскольку он самый дорогой.
То есть сначала девелопер привлекает инвестора для покупки участка или старого здания под реконструкцию. Затем стороны договариваются о структуре партнёрства. Например, создают совместную компанию, в которой каждому принадлежит определённая доля. Возможен ли вариант, когда инвестор становится залогодержателем объекта?
Существует множество финансовых конструкций.
Я предлагаю рассматривать деньги прежде всего как инструмент. Цель девелопера заключается не в том, чтобы привлечь максимальное количество денег, а в том, чтобы правильно войти в проект.
Необходимо найти подходящую локацию, выбрать объект, который можно улучшить, и создать добавленную стоимость.
Мы зарабатываем уже на этапе входа в проект, поскольку понимаем, где и что следует покупать.
Привлечение финансирования для нас такая же рабочая задача, как подготовка проектной документации или получение строительного разрешения.
Поэтому я бы не придавал финансированию исключительного значения. Главное — правильно выбрать проект. А структурирование средств из различных источников уже служит инструментом его реализации.
Почему строительное разрешение в Чехии приходится ждать годами
После покупки участка начинается проектирование и получение строительных разрешений. Сколько времени может занять этот процесс? Какой у тебя личный рекорд?
Сейчас мы строим проект Rezidence Level Mladá Boleslav. Строительство началось в прошлом году, а землю я приобрёл ещё в 2017 году.
Получается восемь лет.
Rezidence Level Mladá Boleslav
Причём речь идёт о Млада-Болеславе. Я думала, что в Праге разрешения получают дольше, а в регионах всё происходит быстрее.
Это заблуждение.
Есть примеры, когда в Праге строительное разрешение удаётся получить за два года. Но встречаются и проекты, согласование которых занимает 13-15 лет.
Продолжительность этого процесса напрямую влияет на конечную стоимость недвижимости.
Во всех городах Чехии действует единое законодательство. Конечно, существуют местные особенности, но в целом процедуры получения разрешений похожи.
Правда ли, что для получения строительного разрешения необходимо иметь знакомства в местной администрации? Например, знать старосту и регулярно встречаться с ним за кружкой пива?
Если со всеми ходить пить пиво, времени не останется ни на работу, ни на отдых.
Я знаю, что в некоторых китайских корпорациях существуют специальные сотрудники, чья задача заключается именно в поддержании подобных неформальных контактов.
У меня, кстати, тоже есть такой человек, правда, внештатный.
Если говорить серьёзно, на каждом этапе реализации проекта приходится взаимодействовать с людьми. Нужно уметь договариваться, учитывать интересы разных участников и находить общий язык.
Именно в этом во многом заключается профессиональное ноу-хау девелопера.
Кто же виноват в том, что девелоперам приходится ждать по десять лет, прежде чем они смогут приступить к строительству?
Если бы мы знали однозначный ответ, давно бы решили эту проблему.
Причин очень много.
Прежде всего, в Чехии сложная многоуровневая система получения строительных разрешений. В процессе участвует более пятидесяти различных сторон, с которыми необходимо согласовывать проект.
При этом ситуация постоянно меняется.
До 2012 года получать разрешения было проще. За последние десять лет неоднократно менялись законодательство, государственные приоритеты и градостроительные планы.
В Праге был принят новый Метрополитный план. Он создаёт определённые риски, но одновременно открывает новые возможности для развития города.
Обсуждается и очередное изменение строительного законодательства. Предполагалось, что новый закон начнёт действовать с 1 января следующего года, однако на момент нашего разговора окончательной ясности ещё не было.
Ещё одна серьёзная проблема — нехватка сотрудников в строительных ведомствах.
Представь учреждение, где по штату должны работать восемь специалистов, а фактически работают только трое. Очевидно, что при такой нагрузке сроки рассмотрения документов увеличиваются.
Это комплексная проблема, которая требует системных решений.
Я думаю, правительство понимает серьёзность ситуации. Чехия приближается к отложенному кризису, связанному с недостатком жилья.
То есть недвижимость создаётся не только из бетона и других строительных материалов?
Совершенно верно.
Недвижимость создаётся прежде всего благодаря компетенциям и готовности принимать на себя риски. Деньги и другие финансовые ресурсы — лишь инструменты, необходимые для создания конечного продукта.
«Недвижимость создаётся прежде всего из компетенций и готовности принимать на себя риски. Деньги — лишь один из инструментов».
Павел Малышев, девелопер, владелец PrecoGroup
Банковские кредиты, инвесторы и реальные риски строительства
Вернёмся к деньгам. Представим, что вы с инвестором приобрели участок, десять лет получали разрешения и наконец можете строить. Что происходит дальше? Вы нанимаете генерального подрядчика, привлекаете отдельные строительные компании или ищете новое финансирование?
Всё перечисленное.
Задача девелопера — организовать работу большого количества участников проекта.
После получения разрешения начинается доработка проектной документации. Этим занимается команда проектировщиков.
Параллельно мы привлекаем финансирование. В нашем случае это, как правило, местные банки.
Одновременно выбираем генерального подрядчика, обычно через тендер.
В некоторых проектах мы не привлекаем генерального подрядчика, а самостоятельно управляем строительными затратами и нанимаем отдельные компании для выполнения конкретных видов работ.
Кроме того, начинается подготовка проекта к продажам. Нужно правильно представить будущий продукт покупателям, подготовить маркетинговые материалы и организовать продвижение.
Правильно ли я понимаю, что продажи квартир обычно начинаются после получения строительного разрешения, но ещё до начала строительства?
Это зависит от стратегии.
Иногда банк требует предварительных продаж как условие предоставления кредита на строительство. Тогда мы начинаем продавать квартиры на ранней стадии.
Если такого требования нет и мы уверены, что сможем реализовать проект, продажи можно отложить.
В идеале к моменту сдачи объекта в эксплуатацию у нас должно оставаться совсем немного непроданных квартир.
Более поздний выход на рынок позволяет получить большую маржу. Однако выбрать оптимальный момент в нынешних условиях непросто.
Какие существуют альтернативы банковскому финансированию?
Можно использовать собственные средства или привлекать частных инвесторов.
А вы работаете с небанковскими кредиторами?
Небанковское финансирование интересно, но это самые дорогие деньги.
Банковский кредит даёт два важных преимущества.
Во-первых, банковские средства имеют понятное происхождение и обходятся дешевле частного капитала.
Во-вторых, участие банка повышает доверие покупателей к проекту.
Банк проводит тщательную проверку девелопера, участников проекта и финансовой модели. Если он согласился финансировать строительство, значит, считает риски приемлемыми.
Для будущего покупателя это дополнительный аргумент в пользу надёжности проекта и вероятности его завершения.
Я когда-то пыталась объяснить в коротком видео, почему покупка квартиры в проекте с банковским финансированием иногда безопаснее, чем в проекте без кредита. Ведь во втором случае девелопер может строить исключительно на деньги покупателей.
В Чехии есть крупные девелоперы, которые вообще не используют банковское финансирование строительства.
У них достаточно собственных ресурсов, опыта и устойчивости на рынке. Среди крупнейших участников рынка такие компании хорошо известны.
Они могут привлекать деньги покупателей и обходиться без банковского кредита.
Но даже при наличии банковского финансирования девелопер использует средства из разных источников.
Как в одном проекте сочетаются деньги частного инвестора и банковский кредит? Ведь банк обычно не согласится быть вторым кредитором по очередности залоговых требований.
Именно так.
Когда частный инвестор входит в проект, он хочет обеспечить возврат своих средств. Для этого используются залоги, поручительства и другие гарантии.
До привлечения банковского кредита требования инвестора могут иметь первый приоритет.
Но когда приходит финансирующий банк, он требует, чтобы именно его залог находился на первом месте.
Банки строго регулируются Чешским национальным банком и не готовы принимать на себя дополнительные риски, соглашаясь на вторую очередь.
Поэтому инвестор должен заранее понимать, что после привлечения банковского финансирования его требования могут перейти на вторую позицию.
Здесь возможны два сценария.
Либо инвестор полностью финансирует проект, включая все подготовительные и строительные затраты, либо соглашается уступить приоритет банку.
Разумеется, второй вариант предполагает дополнительные риски для инвестора.
Эти риски компенсируются более высокой доходностью. Частный инвестор обычно получает процент выше банковского. Иногда он рассчитывает и на дополнительные преимущества.
Например, на возможность получить часть квартир по себестоимости?
Такие варианты тоже возможны.
Можно договориться о передаче определённого количества квадратных метров или других имущественных выгодах.
Но нужно понимать, что если проект потерпит неудачу, инвестор может не получить и обещанные квартиры.
Если необходимы дополнительные гарантии, можно предоставить в залог другую недвижимость, не связанную непосредственно с финансируемым проектом.
Получается, именно поэтому в некоторых новостройках часть квартир вообще не появляется в свободной продаже.
Да, это может быть связано с договорённостями между девелопером и инвесторами.
Как частному инвестору вложить деньги в девелоперский проект
Представим, что у меня есть 20 миллионов крон. Могу ли я инвестировать их в один из твоих проектов?
Это конкретный и интересный вопрос.
Я не могу публично предлагать инвестиционные условия в формате открытой оферты, поскольку такая деятельность может подпадать под регулирование финансовых услуг и требовать соответствующих лицензий или структур.
Например, на чешском рынке работают инвестиционные фонды SICAV. Другой возможный инструмент — выпуск корпоративных облигаций.
Но если говорить о практике, инвестор с капиталом 20 миллионов крон, безусловно, интересен для девелопера малого или среднего масштаба.
Условия участия всегда обсуждаются индивидуально.
Один девелопер может предложить совместную реализацию проекта через joint venture. Другой — участие через облигации. Третий использует альтернативный инвестиционный фонд, работающий в соответствии с § 15, или более зрелую структуру SICAV.
На рынке встречаются предложения с доходностью от 8% годовых.
На некоторых краудфандинговых платформах проценты выплачиваются ежемесячно. Для девелопера, конечно, удобнее рассчитываться с инвестором в конце проекта.
В ближайшее время мы планируем создать на сайте нашей компании отдельный раздел, посвящённый возможным механизмам и условиям участия инвесторов в наших проектах.
Подробнее о компании Павла Малышева можно узнать на сайте PrecoGroup.
Кооперативное жильё в Чехии: как работает современное družstevní bydlení
Я знаю, что ты строишь в том числе кооперативные проекты, или družstevní bydlení. Я поддерживаю современные жилищные кооперативы и часто объясняю покупателям, что такая форма приобретения жилья не обязательно связана с повышенным риском. Но люди читают информацию в интернете, пугаются и отказываются от покупки. Зачем девелоперу вообще нужна такая схема?
Современное кооперативное жильё отличается от системы, существовавшей до масштабной приватизации жилищного фонда в девяностых годах.
Сегодня жилищный кооператив — это прежде всего инструмент финансирования приобретения недвижимости, альтернатива индивидуальной ипотеке.
Создаётся кооператив, который покупает у девелопера определённое количество квартир. Это может быть пять или десять квартир либо целое здание.
Мы, например, работаем с кооперативами, которые приобретают весь проект.
Кооператив становится нашим партнёром и принимает на себя обязательства перед банком по финансированию покупки недвижимости.
Вместо того чтобы каждый покупатель самостоятельно доказывал банку наличие первоначального взноса, происхождение средств и достаточный доход, вопросы кредитования решает кооператив.
Покупатель становится его членом и получает кооперативную долю, по-чешски družstevní podíl.
Эта доля связана с правом пользоваться определённой квартирой на условиях найма.
Член кооператива вносит ежемесячные платежи, которые направляются в том числе на погашение кредита, полученного кооперативом.
Для девелопера это выглядит так, словно вместо множества отдельных покупателей приходит один крупный клиент и сразу приобретает все квартиры?
Именно так.
После покупки кооператив самостоятельно занимается привлечением участников и дальнейшими отношениями с ними. Выплата кредита может быть рассчитана, например, на 30 лет.
Но для конечного покупателя есть ещё одно важное преимущество.
Когда кооператив приходит к девелоперу и предлагает купить сразу 30, 50 или 69 квартир, его переговорная позиция значительно сильнее, чем у отдельного человека.
В нашем проекте в Млада-Болеславе кооператив предложил приобрести все 69 квартир одним пакетом.
При таком объёме покупки можно обсуждать более выгодную цену.
Кооператив создаётся не для получения прибыли, а для обеспечения своих членов жильём. Поэтому условия приобретения квартиры через кооператив могут быть привлекательнее, чем при индивидуальных переговорах с девелопером.
Но возможна ли ситуация, когда в кооперативе окажется слишком много неплатёжеспособных участников? Что произойдёт, если они перестанут вносить ежемесячные платежи?
Как правило, современные кооперативы не создаются без участия опытных организаций.
За ними часто стоят крупные жилищные кооперативы, которые уже управляют значительным жилым фондом, обладают необходимым опытом и финансовыми резервами.
У каждого кооператива есть устав, определяющий порядок действий при возникновении задолженности.
Если платежи перестают вносить несколько участников, кооператив обычно способен покрыть временный дефицит за счёт резервов и принять меры по взысканию задолженности.
Совсем другая ситуация возникает, если неплатежи приобретают массовый характер и кооператив оказывается перед угрозой банкротства.
Это наиболее серьёзный риск для всей конструкции.
Однако в чешской правовой практике, насколько мне известно, подобных случаев пока не было.
Кооперативы обычно действуют консервативно.
Кроме того, участники вносят первоначальный взнос, который может составлять 25-30% стоимости квартиры. Уже это свидетельствует о наличии определённых финансовых возможностей.
Профессиональное управление кооперативом позволяет своевременно реагировать на задолженности. В отдельных случаях долю неплательщика можно реализовать на рынке или передать другому участнику кооператива, чтобы компенсировать возникшие потери.
Получается, покупателю важно внимательно изучить устав кооператива и не вкладывать в покупку последние деньги. А юридические, финансовые и налоговые особенности кооперативного жилья мы подробнее обсудим с налоговым консультантом Софьей в следующем выпуске подкаста.
Почему растут цены на квартиры в Праге
В интернете часто можно встретить мнение, что девелоперы наживаются на покупателях и именно из-за их жадности цены на недвижимость постоянно растут. Если посмотреть на рынок в целом, есть ли основания считать, что в Праге сформировался ценовой пузырь?
Как и на фондовом рынке, здесь существуют определённые показатели, которые можно проанализировать.
Я считаю, что сейчас нет оснований говорить о пузыре.
На стоимость недвижимости влияют несколько основных факторов. Прежде всего это соотношение спроса и предложения, а также инфляция.
Кто формирует спрос? Я часто работаю с иностранцами и слышу мнение, что без зарубежных покупателей чешский рынок недвижимости давно бы рухнул. До 2014 года квартиры активно покупали россияне, с 2022 года приехали украинцы. Но я не согласна с тем, что рынок держится исключительно на иностранцах. Кому вы продаёте свои квартиры?
Чешский рынок недвижимости в значительной степени ориентирован на внутреннего покупателя.
Если посмотреть на общую статистику, около 80% недвижимости, включая жилую и коммерческую, приобретают внутренние инвесторы.
Поэтому утверждать, что иностранцы спасают рынок от краха, неправильно.
Более того, иностранные покупатели иногда дестабилизируют рынок своим поведением.
Человек, который недавно приехал в страну, не всегда понимает реальную стоимость недвижимости. Недобросовестные посредники могут воспользоваться этим и продать ему квартиру по завышенной цене.
Впоследствии у таких покупателей возникают проблемы.
А кто эти внутренние инвесторы? Крупные инвестиционные фонды или обычные чешские семьи, например врач и юрист, которые уже обеспечены жильём и хотят купить небольшую квартиру ребёнку или коммерческое помещение для сдачи в аренду?
На рынке присутствуют разные категории покупателей.
Есть профессиональные участники, в том числе инвестиционные и жилищные фонды.
Кроме того, сами девелоперы всё чаще становятся участниками арендного рынка.
Сегодня мы видим немало объектов, которые изначально строятся не для продажи. Девелопер может оставить недвижимость себе или построить здание для инвестора, который планирует сдавать квартиры в аренду.
Такие объекты не поступают в свободную продажу, хотя строительство завершается и недвижимость фактически переходит в инвестиционное использование.
Но важную роль играют и обычные местные покупатели.
Чешский рынок достаточно консервативный и стабильный. У многих семей есть накопления, позволяющие приобрести дополнительное жильё, в том числе с использованием ипотеки.
Это могут быть врачи, адвокаты, полицейские, сотрудники крупных компаний и представители других профессий.
Со спросом понятно: он достаточно сильный и в значительной степени внутренний. А что происходит с предложением? Хватает ли Праге новых квартир?
Со стороны предложения рынок тоже довольно консервативный.
Если посмотреть на объёмы строительства, можно сказать, что мы находимся практически на уровне выживания.
В Праге ежегодно строится приблизительно 3 500-5 000 квартир в новостройках.
При этом в городе насчитывается около 600 тысяч квартир.
Возьмём для расчёта условный срок службы жилого здания в 100 лет. Хотя для панельных домов изначально предусматривались сроки порядка 50-80 лет.
Чтобы просто обновлять существующий жилищный фонд, необходимо ежегодно строить около 1% от общего количества квартир.
Для Праги это приблизительно 6 000 квартир в год.
И речь пока идёт только о замещении жилья, которое постепенно устаревает.
Нужно учитывать также рост населения, миграцию, увеличение доходов и потребность людей в дополнительной недвижимости.
На это требуется ещё примерно 1% жилищного фонда ежегодно.
Получается, что мы строим в два, а иногда и в три раза меньше квартир, чем необходимо для удовлетворения естественной потребности в жилье.
Именно поэтому предложение не успевает за спросом, что создаёт предпосылки для дальнейшего роста цен.
То есть в ближайшие пять-десять лет мы можем увидеть обычную однокомнатную квартиру в панельном доме за восемь миллионов крон?
Я очень надеюсь, что рынок изменит направление развития и темпы строительства увеличатся.
Хотелось бы, чтобы в ближайшие десять лет мы смогли хотя бы удвоить объёмы строительства.
Но я не исключаю, что мы действительно увидим панельную квартиру за восемь миллионов крон.
«Я не исключаю, что мы увидим панельную квартиру за 8 миллионов крон».
Павел Малышев, девелопер, владелец PrecoGroup
Помогут ли новые строительные законы снизить цены на жильё
Ты надеешься, что изменения строительного законодательства и новый Метрополитный план Праги помогут сократить сроки согласования проектов и упростят работу девелоперов?
В определённой степени да.
Главное преимущество заключается в том, что появится больше стабильности и предсказуемости в законодательстве и градостроительном планировании.
Но существует множество других факторов, которые тоже требуют реформирования.
Не стоит ожидать, что принятие нового строительного закона и Метрополитного плана сразу позволит увеличить объёмы строительства до 15 тысяч квартир в год.
У меня есть подозрение, что для реального повышения доступности жилья не хватает политической воли. Ведь почти две трети населения Чехии живут в собственной недвижимости или в жилье, принадлежащем их семьям. И эти люди вряд ли заинтересованы в снижении стоимости своих квартир.
Я бы не говорил о необходимости снижения стоимости недвижимости.
Недвижимость — консервативный актив, стоимость которого в долгосрочной перспективе обычно увеличивается как минимум вслед за инфляцией.
Даже если мы начнём строить в два или три раза больше жилья, это не обязательно приведёт к обесцениванию существующих квартир.
Для существенного снижения цен должны действовать и другие факторы.
Какие ошибки при покупке новостройки могут стоить инвестору денег
В завершение дай вредный совет покупателям и инвесторам. Что нужно сделать, чтобы гарантированно потерять деньги на недвижимости?
Пожалуй, самый вредный совет — начать заниматься девелопментом самостоятельно, не имея необходимых компетенций.
Например, инвестор, который никогда не работал на этом рынке, решает с нуля построить или реконструировать многоквартирный дом.
Другой рискованный вариант — приобрести квартиру перед реконструкцией и столкнуться с ненадёжностью небольшой строительной компании, особенно когда речь заходит о гарантийных обязательствах.
Не совершайте подобных ошибок. При покупке новостройки можно обратиться к нам за сопровождением сделки. Это относительно недорогая услуга, которая помогает покупателю чувствовать себя увереннее и избежать многих проблем.
Разговор с Павлом Малышевым позволил подробнее разобраться в том, как устроен девелоперский проект изнутри: от выбора участка и привлечения инвесторов до строительства, продажи квартир и передачи ключей покупателям.
Смотрите полное интервью с Павлом Малышевым о недвижимости в Чехии
В видеоверсии интервью вы можете посмотреть полный разговор Павла Малышева с Alesya Bigun о рынке недвижимости Чехии, строительстве новостроек, инвестициях и перспективах цен на квартиры в Праге.