Почему в Праге растут цены на недвижимость — это вопрос, который мы в Get Home слышим и от покупателей, и от инвесторов, и от семей, которые пытаются понять, стоит ли ждать снижения. Если смотреть на рынок без эмоций, ответ оказывается довольно приземленным. В Праге уже много лет сталкиваются:
- сильный внутренний спрос,
- растущее население,
- дробление домохозяйств,
- хронически медленная реакция предложения.
После коррекции 2022–2023 годов рынок снова перешел к росту: по данным ČSÚ, в 2024 году средняя цена квартиры в Праге составила 115 889 крон за квадратный метр, а по данным ČNB, уже в первом квартале 2025 года индекс цен квартир в Чехии вырос на 10% в годовом выражении.
Источник: ČNB (Цены на жилую недвижимость значительно растут, годовые изменения в %)
Важно и то, что этот рост нельзя честно объяснить одним фактором. Невозможно свести всю историю только к ипотеке, только к иностранцам или только к дефициту новых проектов. Пражский рынок дорогой именно потому, что несколько устойчивых причин работают одновременно и усиливают друг друга.
Именно поэтому даже пандемия, энергетический шок и война не переломили тренд надолго, а лишь временно замедляли его. Об этом же в целом говорил и Чешский национальный банк (ČNB), отмечая возвращение рынка в фазу роста, а Deloitte прямо указывает на сочетание высокого спроса и ограниченного предложения.
Источник: ČNB (Реальные цены на квартиры превысили максимумы 2022 года, доступность жилья в последнее время ухудшается индексы (2015 = 100), пунктирной линией обозначены долгосрочные тенденции)
Для нас в Get Home ключевой вывод простой. Пока Прага остается главным экономическим центром страны, пока сюда продолжают переезжать люди, а рынок нового строительства не успевает за этой потребностью, цены будут держаться высоко.
Вопрос сегодня уже не в том, растут ли цены случайно, а в том, есть ли в системе достаточные силы, способные этот рост действительно развернуть. На основании актуальных данных мы видим, что пока таких сил недостаточно (ČSÚ).
Цены на недвижимость в Праге и рейтинги недоступности жилья
Прага и Чехия регулярно оказываются в рейтингах с очень слабой доступностью жилья. Самый известный пример — Deloitte Property Index (Deloitte): по его данным, жителям Чехии для покупки стандартной новой квартиры площадью 70 м² требуется эквивалент 13,3 годовой брутто-зарплаты, и это худший показатель среди стран, вошедших в исследование. Сам по себе этот факт важен: он подтверждает, что жилье действительно остается дорогим относительно доходов. Но эти рейтинги нужно читать внимательно, а не буквально.
Проблема в том, что многие международные и медиарейтинги сравнивают общереспубликанские зарплаты с ценами недвижимости в Праге, а рынок Праги при этом живет по своей логике.
По данным ČSÚ (ČSÚ), средняя брутто-зарплата в Праге в 2024 году была 57 232 кроны, что на 24% выше среднереспубликанского уровня, а в детализированной структуре зарплат по Праге средняя месячная зарплата сотрудников достигала 62 022 крон.
Источник: CSU (Средняя месячная заработная плата брутто в 4-м квартале 2024 года)
Иначе говоря, использовать для оценки пражской доступности только «среднюю зарплату по Чехии» методологически удобно, но не всегда корректно.
Кроме того, часть таких рейтингов публикуют девелоперские структуры или исследования, ориентированные прежде всего на рынок новостроек: в них средние доходы сравниваются со стоимостью средней новой квартиры в Праге, хотя новые квартиры, как правило, дороже объектов на вторичном рынке. Поэтому такие расчеты хорошо показывают напряженность на рынке, но не всегда полностью отражают ситуацию по всему жилому фонду столицы.
Есть и еще одно ограничение. Официальная зарплатная статистика хорошо описывает наемных сотрудников, но она хуже показывает реальные доходы тех, кто работает как предприниматель, на živnostenský list или в смешанных формах занятости. Для Праги это особенно чувствительно, потому что столица концентрирует деловую активность, а статистика одновременно фиксирует и высокий уровень зарплат, и большое число экономических субъектов, и значимый сегмент самозанятости. Поэтому любой рейтинг доступности жилья полезен как индикатор общего давления на рынок, но не как точная формула, по которой можно честно описать покупательскую способность всех групп в Праге.
Спрос на жилье в Праге растет быстрее, чем кажется
Главный фактор роста цен — это не абстрактный ажиотаж, а стабильный внутренний спрос. В 2024 году население Праги выросло еще на 13 148 человек и достигло 1 397 880 жителей. Рост обеспечила прежде всего миграция. Даже в первом полугодии 2025 года, когда динамика уже была слабее, Прага вместе со Среднечешским краем оставалась среди немногих регионов, где демографическое давление на рынок не исчезло (ČSÚ). Для жилья это принципиально: если город продолжает притягивать людей, базовый спрос никуда не девается.
При этом на рынок давит не только число жителей, но и то, как именно люди живут. По данным переписи 2021 года, в Праге среднее число человек на квартиру было самым низким среди всех регионов страны, а 43,9% заселенных квартир занимал только один человек. Это очень важная деталь. Когда растет число одиночных и малых домохозяйств, городу нужно больше отдельных квартир даже при умеренном росте населения. Спрос в таком случае увеличивается быстрее, чем это видно по одной лишь демографии.
Этот же процесс виден и на национальном уровне. ČSÚ отмечает, что в одной квартире в Чехии в среднем живет 2,26 человека, тогда как в 1991 году этот показатель составлял 2,76. Одновременно средняя площадь жилья на одного человека выросла до 38 м². Иными словами, обществу нужно не просто больше квартир как единиц, но и больше метров на одного жителя. Для Праги, где концентрация малых домохозяйств и мобильных профессионалов особенно высока, это автоматически поддерживает цены.
Иностранцы на рынке недвижимости Праги: важный фактор, но не главная причина
Один из самых живучих мифов звучит так: цены в Праге растут потому, что жилье массово скупают иностранцы. На практике такая формулировка слишком грубая. Да, иностранцы в Праге играют заметную роль, и их присутствие в городе действительно велико. По данным ČSÚ, на конец 2024 года иностранцы составляли 25,3% населения Праги, а в абсолютном выражении их число без учета лиц с убежищем достигло 354 323 человек. Это очень много, и игнорировать этот факт нельзя.
Но из этой статистики не следует, что именно иностранные покупатели доминируют в ценовом росте.
Во-первых, сама высокая доля иностранцев среди жителей означает, что они являются частью обычного городского спроса на жизнь, аренду и покупку, а не внешней силой, пришедшей «сломать» рынок.
Во-вторых, чешские источники и рыночные обзоры последних лет последовательно отмечают, что инвестиционный спрос на квартиры в большой степени формируют и сами чехи, а ČNB в 2025 году отдельно отреагировала именно на растущую долю спроса на инвестиционные жилые объекты внутри ипотечного рынка.
Источник: ČNB (Число квартир, принадлежащих лицам с постоянным местом жительства за пределами территории Чешской Республики, увеличилось, однако их доля на общем рынке остается низкой)
И это подтверждается нашей повседневной практикой в Get Home: на просмотры квартир в более чем половине случаев приходят чехи, и покупателями они тоже чаще становятся именно чехи. Доля иностранцев среди розничных покупателей, по нашему опыту, примерно равна или даже ниже доли иностранцев, проживающих в Праге.
Поэтому мы бы формулировали аккуратнее. Иностранцы — это часть пражского спроса, но не универсальное объяснение. Когда в городе растет население, концентрируются рабочие места, сохраняется высокий уровень деловой активности и при этом предложение жилья запаздывает, цены растут не из-за одной национальности покупателей, а из-за общего дисбаланса рынка. Персонализировать эту проблему слишком удобно политически, но аналитически это слабое объяснение.
Дефицит предложения в Праге подпитывает рост цен годами
Спрос был бы гораздо менее болезненным фактором, если бы предложение реагировало быстро. Но именно здесь Прага упирается в свою системную проблему. Даже после реформы строительного законодательства и запуска цифровых инструментов рынок не увидел резкого ускорения. Само Министерство регионального развития признает, что цифровизация строительного процесса сопровождалась серьезными трудностями: по данным опубликованного министерством опроса, половина опрошенных органов заявила, что после запуска цифровой системы строительные процедуры скорее замедлились, и только 6% увидели ускорение.
Источник: MMR (Как вы оцениваете функциональность Портала застройщика по сравнению с ситуацией вскоре после внедрения DSŘ (июнь 2024 года)?
Если смотреть на реальные крупные проекты, проблема видна еще лучше. Smíchov City шел к реализации примерно 15–16 лет подготовки и согласований. У Rohan City подготовка заняла около 13 лет. Это не редкие курьезы, а симптом того, насколько медленно в Праге проходит путь от идеи до стройки на крупных территориях (e15).
Источник: E15 (Новый пражский район, Smíchov City)
Пока проект десятилетие или больше проходит через изменения планирования, согласования, возражения и апелляции, рынок продолжает жить текущим дефицитом.
Есть и вторая сторона проблемы: стоимость самого вывода нового предложения на рынок. Длинные сроки означают более дорогую землю, более дорогой капитал и больше регуляторного риска.
К этому добавляются цены работ и материалов. Не случайно даже крупные игроки в 2025 году публично говорили о переносе запуска части проектов из-за слишком дорогих строительных поставок и подрядных работ.
Для рынка это означает не просто дорогой вход нового жилья, но и дальнейшее сжатие предложения: если запуск строительства и продаж откладывается, на рынок позже выходят новые квартиры, а значит, дефицит сохраняется дольше и дополнительно подталкивает цены вверх.
Ипотека в Чехии остается доступной, а качество заемщиков выглядит устойчиво
Многие ожидали, что после периода высоких ставок спрос на покупку резко ослабнет. Но чешский рынок показал более сложную картину. ČNB в конце 2025 года оставила для собственного жилья верхнюю границу LTV на уровне 80%, а для заемщиков младше 36 лет — 90%. Показатели DTI и DSTI для обычных ипотек остались деактивированными. Это означает, что регулятор не считает нужным радикально ужесточать доступ к ипотеке для основной массы покупателей жилья.
Даже более жесткие ограничения 2026 года нацелены не на весь рынок, а только на относительно небольшую часть инвестиционных ипотек. ČNB прямо указала, что новое правило с LTV 70% и DTI 7 касается сравнительно малой части ипотечного рынка. Иными словами, базовый канал финансирования собственного жилья в Чехии остается открытым, а значит, не происходит такого охлаждения спроса, которое могло бы резко обрушить цены.
Не менее важно и качество уже выданных кредитов. По банковской статистике ČNB, объем кредитов домохозяйствам на жилье в январе 2026 года достиг почти двух триллионов крон, а доля проблемных кредитов в этом сегменте остается низкой по международным меркам.
Источник: ČNB (Кредиты, предоставленные домохозяйствам-резидентам, по целевому назначению (млрд чешских крон) и доля неработающих кредитов (%)
В отчетах о финансовой стабильности ČNB подчеркивает, что банки сохраняют осторожные стандарты кредитования, а системные риски в ипотечном сегменте не выглядят как триггер массовой волны неплатежей. Это значит, что рынок не получает большого притока вынужденных продаж, который обычно способен заметно давить на цены вниз.
Почему рынок недвижимости Праги поддерживает сам себя
Пражский рынок силен не только из-за нехватки нового строительства, но и из-за культурной модели спроса. По данным обследования финансового положения домохозяйств, около 73% домохозяйств в Чехии живут в собственной квартире или доме.
Кроме того, в структуре активов чешских домохозяйств доминируют реальные активы, прежде всего недвижимость: ранее ČSÚ оценивал их долю примерно в 88% общего имущества домохозяйств. Это очень важный фон для понимания рынка. В Чехии недвижимость — не нишевый актив, а центральный элемент семейного капитала.
Из этой логики вырастает и устойчивый инвестиционный спрос на небольшие квартиры в Праге. ČNB фиксирует рост спроса на кредиты, финансирующие инвестиционную жилую недвижимость, а также рост инвестиций домохозяйств в жилье.
Источник: ČNB (Спрос на ипотечные кредиты стремительно растет, а их объемы в этом году являются вторыми по величине в истории; в соотношении с доходами они находятся на доковидном уровне)
На практике это означает, что квартира в столице для многих местных семей остается не просто местом проживания, а способом сохранить капитал, подготовить жилье детям на будущее или обеспечить себе доход и гибкость на пенсии. Пока такая модель остается массовой, рынок получает дополнительную поддержку изнутри, а не только со стороны классических инвесторов.
Отсюда и политический парадокс. Общество хочет более доступного жилья, но большая часть домохозяйств уже так или иначе завязана на стоимость собственной недвижимости. Поэтому радикальные меры, которые действительно могли бы быстро и сильно надавить на цены вниз, политически почти всегда оказываются крайне неудобными.
На этом фоне частичные реформы, сбои цифровизации и медленные изменения предложения не ломают рынок, а лишь поддерживают его нынешнюю инерцию. Именно поэтому мы так долго наблюдаем один и тот же тренд: Прага дорожает не вопреки системе, а во многом благодаря тому, как эта система устроена.
Вывод
Если свести все к одной мысли, то цены в Праге растут прежде всего потому, что внутренний спрос в столице остается сильным, а предложение слишком медленно и слишком дорого пытается его догнать. Рейтинги недоступности жилья показывают реальную проблему, но не всегда точно описывают именно Прагу.
Иностранцы присутствуют на рынке, но не объясняют его целиком. Демография, миграция, дробление домохозяйств, культура владения недвижимостью, устойчивый ипотечный рынок и бюрократические ограничения вместе создают такую структуру, в которой снижение цен становится скорее исключением, чем базовым сценарием.
Мы в Get Home считаем, что обсуждать пражский рынок нужно именно в этой связке факторов. Тогда становится ясно, почему даже сильные внешние потрясения пока не смогли развернуть тренд надолго. И именно поэтому в нашей недавней статье о роли ČNB в 2026 году мы также отмечали: отдельные регуляторные меры могут охладить часть спроса, но сами по себе они не решают проблему дефицита предложения и долгого согласования новых проектов. Пока эти базовые причины сохраняются, рынок Праги будет и дальше оставаться дорогим.