Як оцінити квартиру

Як оцінити квартиру перед продажем: чому орієнтуватися на ціни минулих угод — помилка, і як правильно

Правильно визначити ціну квартири — це найважливіша й найскладніша частина роботи з об’єктом під час продажу. Парадокс у тому, що продавці часто залишаються задоволеними саме продажем за заниженою ціною, адже все відбувається легко й швидко, тоді як завищення стартової ціни в рекламі загрожує втраченими можливостями, млявим попитом і навіть втратою клієнта, який змінюватиме рієлторів, поки ринок не доросте до призначеної ним суми.

Реальні ціни минулих угод

Поширена думка, що під час оцінки потрібно спиратися на ціни реальних завершених угод. Багато хто не знає, але за невелику плату будь-хто може дізнатися в кадастрі, за якою ціною ви продали свою квартиру, кому і коли. Є стартапи, які збирають цю інформацію та продають її учасникам ринку у вигляді так званих цінових карт (cenové mapy). Ми в Gethome цей спосіб не любимо, і ось чому:

1. Він не враховує динаміку попиту в реальному часі. Від моменту, коли продавець і покупець потиснули руки, до публікації даних у кадастрі минає 2–3 місяці. Нам же потрібно шукати покупця зараз, а не 3 місяці тому.
2. Доступні сьогодні сервіси не містять повної інформації про ті аналоги, які потрапили до їхньої бази. Адресу та певну площу вони бачать, але це приблизно половина всіх важливих параметрів. Квартиру з великою терасою і квартиру без балкона потрібно оцінювати по-різному, квартира з паркомісцем і без паркомісця в широкому центрі Праги можуть відрізнятися в ціні на мільйон, але за ціновими картами іноді неможливо зрозуміти навіть, панельний це будинок чи цегляний.
3. До звіту потрапляють і нетипові угоди: наприклад, передача кооперативної квартири у власність члена кооперативу, передача квартири з юрособи на засновника та інші ситуації, коли ціна в договорі купівлі-продажу не є ринковою.
4. Картину спотворюють великі девелоперські проєкти: на зростаючому ринку ціни в них фіксуються за півтора-два роки до потрапляння даних у кадастр, і в короткий період через кадастр проходять десятки або сотні договорів в одній і тій самій локації зі застарілими цінами.

З огляду на це ціновими картами як інструментом перевірки користуватися можна, але обережно. Якість вхідних даних доведеться перевіряти вручну.

Порівняльний (ринковий) метод

Міжнародні стандарти оцінки визнають три методи оцінки активів: дохідний, витратний і порівняльний (ринковий). Який метод обрати, залежить від мети оцінки та характеру об’єкта. Ринки квартир у Празі та інших більш-менш великих містах Чехії подібні до визначення ідеального ринку з підручників економічної теорії: багато продавців і покупців, усі діють незалежно та володіють повною інформацією. Для них, з метою визначити реальну продажну ціну об’єкта, порівняльний метод підходить найкраще, адже він по суті моделює поведінку покупця, не обмеженого у виборі.

Тому ми в Gethome користуємося порівняльним методом на підставі актуальної публічної пропозиції схожих об’єктів.

Як користуватися порівняльним методом

Ось покрокова інструкція щодо застосування методу:

1. Обрати достатньо велику кількість аналогів. Для квартир у Празі та будинків у передмісті завжди вдається зібрати щонайменше 10 дійсно схожих об’єктів. Ми рекомендуємо брати аналоги площею плюс-мінус 7 м2 від шуканого, у будинках такої ж конструктивної системи (панель, цегла, блочно-монолітний). Кожен аналог буде новим рядком у нашій таблиці.
2. Складаємо таку таблицю.

Натисніть, щоб відкрити в новій вкладці та в повному розмірі

3. Заповнюємо дані кожного аналога. Особливу увагу потрібно приділити реальному метражу самого об’єкта та його приналежностей. У заголовках оголошень продавці часто хитрують і зазначають сумарну площу квартири, підвалу та балкона. Реальні метражі зазвичай містяться в тексті опису, іноді їх можна знайти на плані в галереї. Оголошення з неякісним описом, де не розкрита тема метражів, краще за можливості не включати до порівняння або включати лише такі, де немає ні балкона, ні підвалу і нічому спотворити дані.
4. Рахуємо ціни в кронах за всі поліпшення та доповнення:
   Балкон, лоджія, тераса: приблизно 30% від ціни метра квартири, округляючи до десятків тисяч крон, помножити на метраж балкона. Для дуже маленьких балконів і дуже великих терас керуємося здоровим глуздом, ставимо собі запитання: на скільки більше середній покупець заплатив би за квартиру з такою терасою, ніж за квартиру з маленьким балконом або взагалі без нього?
5. Газон: відкрийте cenové mapy stavebních pozemků і візьміть приблизно таку ціну за м2, але трохи меншу — все ж це не земельна ділянка у власності, а одноосібне право користування.
6. Підвал: приблизно 50% від ціни метра квартири, округляючи до десятків тисяч крон, помножити на метраж підвалу. Для дуже маленького підвалу можна брати і 80% від ціни метра квартири, а для дуже великого достатньо 25–30%, контрольне запитання таке саме, як для балконів.
7. Віднімаємо від ціни в рекламі вартість усіх поліпшень і отримуємо «голу» ціну метражу внутрішньої площі квартири. Саме її і ділимо на метраж квартири та отримуємо ціну квадратного метра аналога.
8. ‍Тепер залишилося помножити нашу медіану на площу підлоги квартири та додати ціни поліпшень оцінюваного об’єкта.

Заповнення коефіцієнтів — найтворчіша частина роботи. Саме тут потрібні знання ринку, досвід і практика. Продавець може обожнювати свою кухню, він особисто проєктував її під себе, користувався щодня роками, проводив там час із близькими людьми, але для покупця це вживана техніка та шафи з немодними фасадами. Як правило, емоції продавців — головна причина, яка не дозволяє їм правильно визначити ціну своєї нерухомості.

Висновки

Продаж нерухомості — не точна наука, і навіть такий формальний метод не дозволяє зі стовідсотковою точністю встановити, якою є та сама ринкова ціна, не більше і не менше, що дозволить продати об’єкт у розумні строки. Проте він дозволяє визначити стартову ціну так, щоб із перших днів розміщення почати отримувати дзвінки та невдовзі оцінити, куди рухатися далі.

Якщо ви замислюєтеся про продаж нерухомості та хочете отримати незалежну професійну думку щодо її ринкового потенціалу, напишіть у форму контактів на сайті, і ми зв’яжемося з вами.