Jak ocenit byt před prodejem: proč vycházet z cen minulých transakcí je chyba a jak to udělat správně
Správně stanovit cenu bytu je nejdůležitější a nejnáročnější část práce s nemovitostí při prodeji. Paradoxem je, že prodávající často zůstávají spokojeni právě s prodejem za podhodnocenou cenu, protože vše proběhne snadno a rychle, zatímco nadhodnocení počáteční ceny v inzerci může vést ke ztraceným příležitostem, stagnující poptávce a dokonce i ke ztrátě klienta, který bude měnit realitní makléře, dokud trh nedoroste na jím stanovenou částku.
Skutečné ceny minulých transakcí
Rozšířený je názor, že při ocenění je třeba vycházet z cen skutečně uskutečněných transakcí. Mnozí nevědí, že za malý poplatek si kdokoli může v katastru zjistit, za jakou cenu jste svůj byt prodali, komu a kdy. Existují startupy, které tyto informace shromažďují a prodávají účastníkům trhu ve formě takzvaných cenových map (cenové mapy). My v Gethome tento způsob nemáme rádi, a to z následujících důvodů:
- Nezohledňuje dynamiku poptávky v reálném čase. Od okamžiku, kdy si prodávající a kupující podali ruce, do zveřejnění údajů v katastru uplynou 2–3 měsíce. My však potřebujeme hledat kupujícího nyní, nikoli před 3 měsíci.
- Dnes dostupné služby neobsahují úplné informace o analogických nemovitostech, které se do jejich databáze dostaly. Vidí adresu a určitou výměru, ale to je přibližně polovina všech důležitých parametrů. Byt s velkou terasou a byt bez balkonu je třeba ocenit odlišně, byt s parkovacím místem a bez parkovacího místa v širším centru Prahy se mohou lišit cenou o milion, ale z cenových map někdy nelze poznat ani to, zda je dům panelový, nebo cihlový.
- Do přehledu se dostávají i nestandardní transakce: například převod družstevního bytu do vlastnictví člena družstva, převod bytu z právnické osoby na zakladatele a další situace, kdy cena v kupní smlouvě není tržní.
- Obraz zkreslují velké developerské projekty: na rostoucím trhu se ceny v nich fixují jeden a půl až dva roky před tím, než se údaje objeví v katastru, a v krátkém období pak katastr zaznamená desítky či stovky smluv v jedné a téže lokalitě se zastaralými cenami.
S ohledem na to lze cenové mapy používat jako kontrolní nástroj, ale pouze obezřetně. Kvalitu vstupních dat bude nutné ověřovat ručně.
Srovnávací (tržní) metoda
Mezinárodní standardy oceňování uznávají tři metody oceňování aktiv: výnosovou, nákladovou a srovnávací (tržní). Volba metody závisí na účelu ocenění a povaze objektu. Trhy s byty v Praze a dalších více či méně velkých městech České republiky se podobají definici dokonalého trhu z učebnic ekonomické teorie: mnoho prodávajících a kupujících, všichni jednají nezávisle a mají k dispozici úplné informace. Pro ně, za účelem stanovení reálné prodejní ceny nemovitosti, je srovnávací metoda nejvhodnější, protože v podstatě modeluje chování kupujícího, který není omezen ve výběru.
Proto v Gethome používáme srovnávací metodu na základě aktuální veřejné nabídky podobných nemovitostí.
Jak používat srovnávací metodu
Zde je postup krok za krokem pro použití metody:
- Vybrat dostatečně velký počet analogických nemovitostí. U bytů v Praze a domů v příměstských oblastech se vždy podaří shromáždit alespoň 10 skutečně podobných objektů. Doporučujeme vybírat analogie s výměrou plus minus 7 m2 od hledaného bytu, v domech stejného konstrukčního systému (panel, cihla, blokově-monolitický). Každá analogie bude novým řádkem v naší tabulce.
- Sestavíme takovou tabulku.
Klikněte pro otevření v nové záložce a v plné velikosti
- Vyplníme údaje o každé analogii. Zvláštní pozornost je třeba věnovat skutečné výměře samotného objektu a jeho příslušenství. V nadpisech inzerátů prodávající často uvádějí souhrnnou plochu bytu, sklepa a balkonu. Skutečné výměry se obvykle nacházejí v textu popisu, někdy je lze najít v půdorysu v galerii. Inzeráty s nekvalitním popisem, kde není téma výměr dostatečně rozpracováno, je lepší pokud možno do srovnání nezahrnovat, nebo zahrnovat pouze takové, kde není ani balkon, ani sklep a nic nemůže údaje zkreslit.
- Vypočítáme ceny v korunách za všechna zlepšení a doplňky:
- Balkon, lodžie, terasa: přibližně 30 % z ceny za metr čtvereční bytu, zaokrouhleno na desítky tisíc korun, vynásobit výměrou balkonu. U velmi malých balkonů a velmi velkých teras se řídíme zdravým rozumem a ptáme se sami sebe: o kolik více by průměrný kupující zaplatil za byt s takovou terasou oproti bytu s malým balkonem nebo bez něj?
- Trávník: otevřete cenové mapy stavebních pozemků a vezměte přibližně takovou cenu za m2, ale o něco nižší – přece jen nejde o pozemek ve vlastnictví, ale o výhradní právo užívání.
- Sklep: přibližně 50 % z ceny za metr čtvereční bytu, zaokrouhleno na desítky tisíc korun, vynásobit výměrou sklepa. U velmi malého sklepa lze počítat i 80 % z ceny za metr čtvereční bytu, u velmi velkého postačí 25–30 %, kontrolní otázka je stejná jako u balkonů.
- Odečteme od inzerované ceny hodnotu všech zlepšení a získáme „čistou“ cenu vnitřní podlahové plochy bytu. Tu poté vydělíme výměrou bytu a získáme cenu za metr čtvereční analogie.
- Nyní zbývá vynásobit náš medián podlahovou plochou bytu a přičíst ceny zlepšení oceňovaného objektu.
Vyplňování koeficientů je nejkreativnější část práce. Právě zde jsou potřeba znalost trhu, zkušenost a praxe. Prodávající může svou kuchyni milovat, osobně si ji navrhl podle sebe, roky ji denně používal, trávil tam čas s blízkými lidmi, ale pro kupujícího jsou to použité spotřebiče a skříňky s nemoderními dvířky. Emoce prodávajících jsou zpravidla hlavním důvodem, který jim brání správně stanovit cenu své nemovitosti.
Závěry
Prodej nemovitosti není exaktní věda a ani takto formální metoda neumožňuje se stoprocentní přesností určit onu skutečnou tržní cenu – ani vyšší, ani nižší – která umožní prodat objekt v přiměřené lhůtě. Umožňuje však stanovit počáteční cenu tak, aby se již od prvních dnů zveřejnění začaly ozývat telefonáty a bylo možné brzy vyhodnotit, jakým směrem se dále ubírat.
Pokud uvažujete o prodeji nemovitosti a chcete získat nezávislý profesionální názor na její tržní potenciál, napište nám prostřednictvím kontaktního formuláře na webu a my se vám ozveme.