Дрібні ремонти в орендованій квартирі
Дрібні ремонти в орендованій квартирі здаються невеликою побутовою темою рівно до того моменту, поки через зламану ручку, забитий сифон, подряпану стіну або несправну розетку не починається суперечка про гроші. У Чехії такі ситуації трапляються дуже часто, тому що ринок оренди став для багатьох людей не тимчасовим рішенням, а повноцінною формою життя.
За даними ČSÚ, навесні 2025 року середні щомісячні витрати чеських домогосподарств на житло становили 8 897 Kč, а найвищі витрати відносно доходів несли саме домогосподарства в орендованих квартирах — майже третину своїх чистих доходів. Тому питання дрібних ремонтів в орендованій квартирі стає не формальністю, а реальною фінансовою темою для обох сторін оренди. (ČSÚ)
“Чисті грошові доходи чеських домогосподарств у 2024 році зросли на 5,4 % порівняно з попереднім роком, а в реальному вираженні, після двох несприятливих років, знову збільшилися — на 3,0 %. Рівень ризику доходної бідності у 2025 році становив 9,6 %, а рівень матеріальної та соціальної депривації — 5,8 %. Про це свідчать результати регулярного дослідження умов життя та доходів домогосподарств, проведеного минулого року.” – ČSÚ
Ми в Get Home часто бачимо одну й ту саму помилку: сторони обговорюють суму ремонту, але не перевіряють, чи належить сама поломка до категорії drobné opravy або běžná údržba. Тим часом чеське право підходить до цього питання досить системно. У § 2257 občanského zákoníku зазначено, що орендар виконує й оплачує лише “běžná údržba” і “drobné opravy”, пов’язані з користуванням квартирою. (Beck-online) А щоб не сперечатися безкінечно, що саме вважати дрібним ремонтом, існує окрема постанова уряду Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (e-Sbírka)
Чому дрібний ремонт в орендованій квартирі не варто оцінювати лише за ціною
Головна омана звучить так: якщо ремонт коштує більше встановленого ліміту, значить, його автоматично має оплачувати власник. Насправді логіка закону тонша. Постанова ділить дрібні ремонти на дві групи:
- перша група визначається за змістом ремонту, тобто за конкретним переліком речей і елементів квартири,
- друга група визначається за вартістю, якщо ремонт не потрапив до цього переліку.
Саме тому не можна дивитися лише на чек від майстра.
З 1 січня 2026 року ліміт для ремонту, що визначається за вартістю, підвищено з 1 000 Kč до 1 500 Kč за один ремонт, а річний ліміт витрат орендаря зріс зі 100 Kč до 150 Kč за м² площі квартири. Ці зміни внесені постановою уряду č. 493/2025 Sb., яка змінює Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (MMR) Якщо ремонт належить до переліку дрібних ремонтів за своїм змістом, він не перестає бути дрібним лише через те, що коштує дорожче 1 500 Kč. Тут уже важливий загальний річний ліміт. Наприклад, для квартири 60 м² річна межа за дрібними ремонтами становитиме 9 000 Kč. Після перевищення цього ліміту подальші ремонти в цьому календарному році вже не вважаються дрібними в сенсі обов’язку орендаря. (MMR)
Běžná údržba bytu: це не ремонт, а нормальний догляд за квартирою
Běžná údržba, або звичайний догляд за квартирою, часто плутають із ремонтом. На практиці це дії, які не спрямовані на лагодження вже зламаної речі, а допомагають зберегти квартиру й обладнання в нормальному стані. Постанова прямо відносить сюди підтримання і чищення квартири, обладнання та оснащення, звичайні дії під час користування житлом, включно з фарбуванням, дрібним відновленням штукатурки, наклеюванням шпалер, чищенням підлог, покриттів, настінної плитки й засмічених стоків до вертикальних розводів. (MMR)
Простіше кажучи, якщо квартира зношується від звичайного життя, орендар не може повністю перекласти весь догляд на власника. Видалення водного каменю, профілактичне чищення, догляд за сантехнікою, заміна деталей, що швидко зношуються, усунення невеликих поверхневих дефектів і підтримання обладнання в робочому стані є частиною нормального користування житлом. Це не означає, що орендар повинен оплачувати капітальний ремонт, старі технічні проблеми будинку або заміну обладнання, яке вийшло з ладу через вік. Але це означає, що квартира не повинна повертатися власнику в стані, ніби за нею ніхто не доглядав.
Běžná údržba bytu
Що зазвичай належить до дрібних ремонтів
Постанова č. 308/2015 Sb. не є довгим і складним документом. Її достатньо один раз спокійно прочитати, щоб зрозуміти принцип. У ній перелічені елементи квартири й внутрішнього обладнання, за якими ремонт може вважатися дрібним (drobná oprava). До цієї категорії можуть належати, наприклад, окремі частини підлог, плінтуси й пороги, частини дверей і вікон, фурнітура, ручки, замки, внутрішні жалюзі, вимикачі, розетки, дзвінки, домофони, змішувачі, сифони, душові елементи, умивальники, унітази, кухонні гарнітури та вбудоване обладнання, якщо воно є частиною квартири й належить орендодавцю. Детальний перелік краще завжди звіряти з актуальним текстом постанови. (Zákony pro lidi)
Важливо й інше: якщо пошкодження виникло з вини орендаря, членів його сім’ї, гостей або домашніх тварин, ідеться вже не лише про дрібний ремонт. Це може бути звичайна відповідальність за завдану шкоду. Розбита скляна полиця, пропалена стільниця, вирвані дверцята шафи або зіпсована підлога через неправильне використання не повинні автоматично перекладатися на власника лише тому, що квартира орендована.
Таблиця: як швидко зрозуміти, хто платить
| Ситуація | Як зазвичай кваліфікується | Хто зазвичай оплачує |
|---|---|---|
| Чищення сифона, усунення засмічення до вертикального стояка | Běžná údržba | Орендар |
| Фарбування стін після звичайного проживання, якщо стіни помітно зношені | Běžná údržba | Орендар, якщо договір не звільняє |
| Заміна ручки, замка, фурнітури, внутрішньої жалюзі | Drobné opravy за переліком | Орендар з урахуванням річного ліміту |
| Дрібний ремонт не з переліку до 1 500 Kč | Drobné opravy за вартістю | Орендар з урахуванням річного ліміту |
| Ремонт після перевищення річного ліміту 150 Kč/м² | Уже не drobná oprava в даному році | Зазвичай власник |
| Поломка через старість обладнання або системну несправність | Не звичайний дрібний ремонт орендаря | Зазвичай власник |
| Пошкодження, яке орендар сам спричинив | Відповідальність за шкоду | Орендар |
| Капітальний ремонт, заміна стояків, серйозна технічна несправність будинку | Обов’язок підтримувати житло придатним до користування | Власник |
Чому при виїзді з квартири краще не відкладати дрібні роботи
Найнеприємніші конфлікти через ремонт виникають не в момент поломки, а під час передачі квартири назад. Орендар розраховує на повернення кауце, власник бачить зношені стіни, дрібні пошкодження, неробочі елементи й починає рахувати витрати. Якщо ці питання не закриті заздалегідь, підсумкова сума майже завжди сприймається болісно.
З практичного погляду вигідніше замовити фарбування, виконати дрібні ремонти й привести квартиру до ладу до передачі ключів. Коли цим займається орендодавець після виїзду орендаря, він сам обирає майстра, строки, матеріали й організацію робіт. У підсумку сума може виявитися вищою, ніж якби орендар вирішив питання заздалегідь. Крім того, з’являється ризик спору про заставу (kauce). Чеські медіа також регулярно звертають увагу, що під час передачі квартири важливі протокол і фотодокументація, тому що саме вони допомагають довести стан житла на момент в’їзду і виїзду. (Aktuálně.cz)
Ми зазвичай рекомендуємо підходити до виїзду не емоційно, а технічно: пройтися квартирою з чек-листом, перевірити стіни, підлоги, сантехніку, розетки, ручки, меблі, побутову техніку й стан прибирання. Якщо є сумнів, краще заздалегідь обговорити конкретний пункт із власником або керуючим. Це дешевше і спокійніше, ніж сперечатися вже після передачі ключів.
Як діяти орендарю, якщо щось зламалося
Перше правило — не мовчати. Якщо поломка серйозна, пов’язана з водою, електрикою, опаленням або безпекою, власника потрібно повідомити одразу. Навіть якщо зрештою ремонт виявиться обов’язком орендаря, своєчасне повідомлення допомагає уникнути більшої шкоди.
Друге правило — фіксувати стан. Фото, коротке відео, дата, опис проблеми й рахунок від майстра часто вирішують більше, ніж довге листування без доказів.
Третє правило — перевіряти не лише суму, а й характер ремонту. Спочатку дивимося, чи входить поломка до переліку дрібного ремонту (drobné opravy) за Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Потім перевіряємо, чи не перевищений річний ліміт 150 Kč/м². Лише після цього має сенс сперечатися, хто повинен платити. Такий порядок здається формальним, але на практиці він економить гроші й нерви обом сторонам.
Що важливо власнику
Для власника дрібні ремонти теж не дрібниця. Якщо договір оренди складено недбало, якщо немає протоколу передачі, якщо стан квартири до заселення погано зафіксований, навіть очевидна шкода може стати спірною. В якісній оренді важливо не лише знайти орендаря, а й заздалегідь вибудувати зрозумілі правила: що входить до оснащення, в якому стані передана квартира, як повідомляти про несправності, хто викликає майстра, як погоджуються витрати і як відбувається фінальна передача.
В управлінні орендою ми в Get Home намагаємося не доводити такі питання до конфлікту. Чим зрозуміліші правила на старті, тим спокійніший увесь строк оренди. Особливо це важливо для власників, які живуть за кордоном або не хочуть особисто займатися побутовими питаннями щодо квартири.
Висновок
Дрібні ремонти в орендованій квартирі в Чехії регулюються не відчуттями, а конкретними правилами. § 2257 občanského zákoníku встановлює загальний принцип: орендар виконує й оплачує дрібний ремонт (běžná údržba і drobné opravy), пов’язаний із користуванням квартирою. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. пояснює, що саме до них належить. З 2026 року для частини ремонтів діє ліміт 1 500 Kč за один ремонт, а загальний річний ліміт становить 150 Kč за м² площі квартири. (Beck-online)
Найрозумніший підхід — не чекати конфлікту. Перевіряйте перелік, фіксуйте стан квартири, зберігайте рахунки, вчасно повідомляйте про поломки й перед виїздом приводьте житло до охайного вигляду. Так дрібний ремонт справді залишається дрібним питанням, а не причиною суперечки про заставу.
FAQ
Хто платить за дрібні ремонти в орендованій квартирі в Чехії?
Якщо за чеським правом ремонт належить до “běžná údržba” або “drobné opravy”, тобто до звичайного догляду за квартирою або дрібних ремонтів, його, як правило, виконує й оплачує орендар. При цьому потрібно враховувати перелік ремонтів, ліміт 1 500 Kč для ремонтів за вартістю і річний ліміт 150 Kč/м².
Якщо ремонт коштує більше 1 500 Kč, його завжди платить власник?
Ні. Якщо ремонт входить до переліку drobné opravy за змістом, сума одного ремонту сама по собі не вирішує питання. Важливий також загальний річний ліміт витрат орендаря.
Чи потрібно орендарю фарбувати стіни перед виїздом?
Не завжди автоматично, але фарбування належить до терміна “běžná údržba”. Якщо стіни помітно зношені, забруднені або пошкоджені звичайним проживанням, на практиці часто вигідніше привести їх до ладу до передачі квартири, ніж потім сперечатися про кауце.
Що робити, якщо власник вимагає оплатити великий ремонт?
Потрібно запросити пояснення, чому цей ремонт вважається обов’язком орендаря, і звірити ситуацію з Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Якщо йдеться про старість обладнання, капітальну несправність або проблему будинку, це зазвичай не дрібний ремонт орендаря.
Чи можна заздалегідь домовитися, що орендар не платить за дрібні ремонти?
Так, договір може бути м’якшим для орендаря і звільнити його від частини обов’язків. Але якщо такого звільнення немає, застосовуються правила закону і постанови уряду.