Мелкие ремонты в арендуемой квартире
Мелкие ремонты в арендуемой квартире кажутся небольшой бытовой темой ровно до того момента, пока из-за сломанной ручки, забитого сифона, поцарапанной стены или неработающей розетки не начинается спор о деньгах. В Чехии такие ситуации встречаются очень часто, потому что рынок аренды стал для многих людей не временным решением, а полноценной формой жизни.
По данным ČSÚ, весной 2025 года средние ежемесячные расходы чешских домохозяйств на жилье составляли 8 897 Kč, а самые высокие расходы относительно доходов несли именно домохозяйства в арендных квартирах — почти треть своих чистых доходов. Поэтому вопрос мелких ремонтов в арендуемой квартире становится не формальностью, а реальной финансовой темой для обеих сторон аренды. (ČSÚ)
«Чистые денежные доходы чешских домохозяйств в 2024 году выросли на 5,4 % по сравнению с предыдущим годом, а в реальном выражении, после двух неблагоприятных лет, снова увеличились — на 3,0 %. Уровень риска доходной бедности в 2025 году составил 9,6 %, а уровень материальной и социальной депривации — 5,8 %. Об этом свидетельствуют результаты регулярного исследования условий жизни и доходов домохозяйств, проведенного в прошлом году.» — ČSÚ
Мы в Get Home часто видим одну и ту же ошибку: стороны обсуждают сумму ремонта, но не проверяют, относится ли сама поломка к категории drobné opravy или běžná údržba. Между тем чешское право подходит к вопросу довольно системно. В § 2257 občanského zákoníku указано, что арендатор выполняет и оплачивает только “běžná údržba” и “drobné opravy”, связанные с использованием квартиры. (Beck-online) А чтобы не спорить бесконечно, что именно считать мелким ремонтом, существует отдельное постановление правительства Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (e-Sbírka)
Почему мелкий ремонт в арендуемой квартире не стоит оценивать только по цене
Главное заблуждение звучит так: если ремонт стоит больше установленного лимита, значит, его автоматически должен оплачивать собственник. В действительности логика закона тоньше. Постановление делит мелкие ремонты на две группы:
- первая группа определяется по содержанию ремонта, то есть по конкретному перечню вещей и элементов квартиры,
- вторая группа определяется по стоимости, если ремонт не попал в этот перечень.
Именно поэтому нельзя смотреть только на чек от мастера.
С 1 января 2026 года лимит для ремонта, определяемого по стоимости, повышен с 1 000 Kč до 1 500 Kč за один ремонт, а годовой лимит расходов арендатора вырос со 100 Kč до 150 Kč за м² площади квартиры. Эти изменения внесены постановлением правительства č. 493/2025 Sb., которое меняет Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (MMR) Если ремонт относится к перечню мелких ремонтов по своему содержанию, он не перестает быть мелким только из-за того, что стоит дороже 1 500 Kč. Здесь уже важен общий годовой лимит. Например, для квартиры 60 м² годовой предел по мелким ремонтам составит 9 000 Kč. После превышения этого предела дальнейшие ремонты в данном календарном году уже не считаются мелкими в смысле обязанности арендатора. (MMR)
Běžná údržba bytu: это не ремонт, а нормальный уход за квартирой
Běžná údržba, или обычный уход за квартирой, часто путают с ремонтом. На практике это действия, которые не направлены на починку уже сломанной вещи, а помогают сохранить квартиру и оборудование в нормальном состоянии. Постановление прямо относит сюда поддержание и чистку квартиры, оборудования и оснащения, обычные действия при пользовании жильем, включая покраску, мелкое восстановление штукатурки, оклейку обоями, чистку полов, покрытий, настенной плитки и засоренных отходов до вертикальных разводов. (MMR)
Проще говоря, если квартира изнашивается от обычной жизни, арендатор не может полностью переложить весь уход на собственника. Удаление водного камня, профилактическая чистка, уход за сантехникой, замена быстро изнашиваемых деталей, устранение небольших поверхностных дефектов и поддержание оборудования в рабочем состоянии являются частью нормального пользования жильем. Это не означает, что арендатор должен оплачивать капитальный ремонт, старые технические проблемы дома или замену оборудования, которое вышло из строя из-за возраста. Но это означает, что квартира не должна возвращаться собственнику в состоянии, будто за ней никто не ухаживал.
Běžná údržba bytu
Что обычно относится к мелким ремонтам
Постановление č. 308/2015 Sb. не является длинным и сложным документом. Его достаточно один раз спокойно прочитать, чтобы понять принцип. В нем перечислены элементы квартиры и внутреннего оборудования, по которым ремонт может считаться мелким (drobná oprava). В эту категорию могут попадать, например, отдельные части полов, плинтусы и пороги, части дверей и окон, фурнитура, ручки, замки, внутренние жалюзи, выключатели, розетки, звонки, домофоны, смесители, сифоны, душевые элементы, умывальники, унитазы, кухонные линии и встроенное оборудование, если оно является частью квартиры и принадлежит арендодателю. Подробный перечень лучше всегда сверять с актуальным текстом постановления. (Zákony pro lidi)
Важно и другое: если повреждение возникло по вине арендатора, членов его семьи, гостей или домашних животных, речь уже не только о мелком ремонте. Это может быть обычная ответственность за причиненный ущерб. Разбитая стеклянная полка, прожженная столешница, выломанная дверца шкафа или испорченный пол от неправильного использования не должны автоматически перекладываться на собственника только потому, что квартира арендная.
Таблица: как быстро понять, кто платит
| Ситуация | Как обычно квалифицируется | Кто обычно оплачивает |
|---|---|---|
| Чистка сифона, удаление засора до вертикального стояка | Běžná údržba | Арендатор |
| Покраска стен после обычного проживания, если стены заметно изношены | Běžná údržba | Арендатор, если договор не освобождает |
| Замена ручки, замка, фурнитуры, внутренней жалюзи | Drobné opravy по перечню | Арендатор с учетом годового лимита |
| Мелкий ремонт не из перечня до 1 500 Kč | Drobné opravy по стоимости | Арендатор с учетом годового лимита |
| Ремонт после превышения годового лимита 150 Kč/м² | Уже не drobná oprava в данном году | Обычно собственник |
| Поломка из-за старости оборудования или системной неисправности | Не обычный мелкий ремонт арендатора | Обычно собственник |
| Повреждение, которое арендатор сам причинил | Ответственность за ущерб | Арендатор |
| Капитальный ремонт, замена стояков, серьезная техническая неисправность дома | Обязанность поддерживать жилье пригодным к пользованию | Собственник |
Почему при выезде из квартиры лучше не откладывать мелкие работы
Самые неприятные конфликты по ремонту возникают не в момент поломки, а при передаче квартиры обратно. Арендатор рассчитывает на возврат кауце, собственник видит изношенные стены, мелкие повреждения, неработающие элементы и начинает считать расходы. Если эти вопросы не закрыты заранее, итоговая сумма почти всегда воспринимается болезненно.
С практической точки зрения выгоднее заказать покраску, выполнить мелкие ремонты и привести квартиру в порядок до передачи ключей. Когда этим занимается арендодатель после выезда арендатора, он выбирает мастера, сроки, материалы и организацию работ сам. В итоге сумма может оказаться выше, чем если бы арендатор решил вопрос заранее. Кроме того, появляется риск спора о залоге (kauce). Чешские медиа также регулярно обращают внимание, что при передаче квартиры важны протокол и фотодокументация, потому что именно они помогают доказать состояние жилья на момент въезда и выезда. (Aktuálně.cz)
Мы обычно рекомендуем подходить к выезду не эмоционально, а технически: пройтись по квартире с чек-листом, проверить стены, полы, сантехнику, розетки, ручки, мебель, бытовую технику и состояние уборки. Если есть сомнение, лучше заранее обсудить конкретный пункт с собственником или управляющим. Это дешевле и спокойнее, чем спорить уже после передачи ключей.
Как действовать арендатору, если что-то сломалось
Первое правило — не молчать. Если поломка серьезная, связана с водой, электричеством, отоплением или безопасностью, собственника нужно уведомить сразу. Даже если в итоге ремонт окажется обязанностью арендатора, своевременное сообщение помогает избежать большего ущерба.
Второе правило — фиксировать состояние. Фото, короткое видео, дата, описание проблемы и счет от мастера часто решают больше, чем длинная переписка без доказательств.
Третье правило — проверять не только сумму, но и характер ремонта. Сначала смотрим, входит ли поломка в перечень мелкого ремонта (drobné opravy) по Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Затем проверяем, не превышен ли годовой лимит 150 Kč/м². Только после этого имеет смысл спорить, кто должен платить. Такой порядок кажется формальным, но на практике он экономит деньги и нервы обеим сторонам.
Что важно собственнику
Для собственника мелкие ремонты тоже не мелочь. Если договор аренды составлен небрежно, если нет протокола передачи, если состояние квартиры до заселения плохо зафиксировано, даже очевидный ущерб может стать спорным. В качественной аренде важно не только найти арендатора, но и заранее выстроить понятные правила: что входит в оснащение, в каком состоянии передана квартира, как сообщать о неисправностях, кто вызывает мастера, как утверждаются расходы и как происходит финальная передача.
В управлении арендой мы в Get Home стараемся не доводить такие вопросы до конфликта. Чем понятнее правила на старте, тем спокойнее весь срок аренды. Особенно это важно для собственников, которые живут за границей или не хотят лично заниматься бытовыми вопросами по квартире.
Вывод
Мелкие ремонты в арендуемой квартире в Чехии регулируются не ощущениями, а конкретными правилами. § 2257 občanského zákoníku устанавливает общий принцип: арендатор выполняет и оплачивает мелкий ремонт (běžná údržba и drobné opravy), связанные с использованием квартиры. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. объясняет, что именно к ним относится. С 2026 года для части ремонтов действует лимит 1 500 Kč за один ремонт, а общий годовой лимит составляет 150 Kč за м² площади квартиры. (Beck-online)
Самый разумный подход — не ждать конфликта. Проверяйте перечень, фиксируйте состояние квартиры, храните счета, сообщайте о поломках вовремя и перед выездом приводите жилье в аккуратный вид. Так мелкий ремонт действительно остается мелким вопросом, а не причиной спора о залоге.
FAQ
Кто платит мелкие ремонты в арендуемой квартире в Чехии?
Если по чешскому праву ремонт относится к “běžná údržba” или “drobné opravy”, то есть к обычному уходу за квартирой или мелким ремонтам, его, как правило, выполняет и оплачивает арендатор. При этом нужно учитывать перечень ремонтов, лимит 1 500 Kč для ремонтов по стоимости и годовой лимит 150 Kč/м².
Если ремонт стоит больше 1 500 Kč, его всегда платит собственник?
Нет. Если ремонт входит в перечень drobné opravy по содержанию, сумма одного ремонта сама по себе не решает вопрос. Важен также общий годовой лимит расходов арендатора.
Нужно ли арендатору красить стены перед выездом?
Не всегда автоматически, но покраска относится к термину “běžná údržba”. Если стены заметно изношены, испачканы или повреждены обычным проживанием, на практике часто выгоднее привести их в порядок до передачи квартиры, чем потом спорить о кауце.
Что делать, если собственник требует оплатить крупный ремонт?
Нужно запросить объяснение, почему этот ремонт считается обязанностью арендатора, и сверить ситуацию с Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Если речь о старости оборудования, капитальной неисправности или проблеме дома, это обычно не мелкий ремонт арендатора.
Можно ли заранее договориться, что арендатор не платит мелкие ремонты?
Да, договор может быть для арендатора мягче и освободить его от части обязанностей. Но если такого освобождения нет, применяются правила закона и постановления правительства.