Prodej nemovitosti: má realitní makléř nahradit klientovi škodu, pokud se transakce nevyvíjela podle plánu?

Prodej nemovitosti téměř vždy vypadá pro klienta jako moment, kdy je cena chyby příliš vysoká. Lidé obvykle neuvažují v termínech „nepovedená komunikace“ nebo „proces se protáhl o dva týdny“, ale v termínech nejhoršího scénáře: peníze odešly, vlastnické právo nepřešlo, klíče nebyly předány, hypotéka se už načítá, nájem je také potřeba platit. A je to normální reakce, protože jakákoli transakce s nemovitostí v Česku je navázána zároveň na smlouvy, lhůty, státní katastr nemovitostí, úschovu a kroky několika účastníků.

Jak se na tuto otázku díváme v Get Home? Klidně a bez krásných slibů. Žádný realitní makléř nemůže zaručit, že při transakci vůbec nevzniknou komplikace. Ale dobrý makléř má povinnost dělat dvě věci: zaprvé snižovat riziko problémů ještě předtím, než se objeví, a zadruhé neskrývat se před odpovědností, pokud k chybě skutečně došlo jeho vinou.

A tady je důležitý moment pro český trh. Práce realitního makléře v Česku je regulována zákonem: zprostředkovatel musí mít povinné pojištění profesní odpovědnosti a sám klient si může předem ověřit, zda má konkrétní makléř platnou pojistku a jaký má limit krytí.

Kdy realitní makléř v Česku skutečně odpovídá za škodu

Jednoduše řečeno, realitní makléř neodpovídá za jakýkoli neúspěšný výsledek, ale za škodu, která vznikla kvůli chybám v rámci jeho profesní činnosti.

V Česku to přímo stanovují pravidla trhu: podnikatel, který poskytuje realitní služby, musí mít pojištění odpovědnosti pro případ způsobení škody klientovi. Minimální limit takového pojištění činí 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč při několika pojistných událostech v jednom roce.

Co zákon vyžaduje v praxi

Pro klienta to neznamená, že „jakýkoli problém bude automaticky uhrazen“, ale že vůbec má právní mechanismus domáhat se náhrady, pokud byla škoda způsobena právě chybou zprostředkovatele.

Například pokud makléř nesprávně zorganizoval proces, opomněl kritický dokument, nesprávně předal důležitou informaci nebo se dopustil pochybení, které vedlo ke skutečným finančním ztrátám, otázka kompenzace už nestojí jen na dobré vůli společnosti. Právě pro takové případy existuje povinné pojištění.

Minimální limit stanovený zákonem neznamená, že se jím všechny společnosti pouze řídí. Na webu Get Home je uvedeno, že naše profesní odpovědnost je kryta pojištěním až do výše 10 mil. Kč. Pro klienta to není formalita, ale zcela rozumné kritérium výběru makléře ještě před podpisem smlouvy.

Jak si pojištění ověřit předem

Ministerstvo pro místní rozvoj ČR přímo uvádí, že klient může požádat makléře, aby ukázal aktuální pojistnou smlouvu, a v případě zájmu si navíc ověřit existenci pojištění přes MMR podle jména a IČO. Tam je makléř zároveň povinen do 10 pracovních dnů po uzavření pojistné smlouvy tuto smlouvu doložit. To znamená, že otázka „a máte vůbec pojištění odpovědnosti?“ je v Česku naprosto normální a profesionální.

Z našeho pohledu je potřeba ptát se nejen na existenci pojistky, ale i na limit krytí. Protože formálně má povinné minimum každý, ale nakolik to bude stačit právě pro vaši situaci, už závisí na struktuře transakce, ceně nemovitosti a úrovni souvisejících rizik.

Pokryje pojištění všechno, pokud kupní transakce s nemovitostí ztroskotá

Právě tady vzniká hlavní zklamání klientů. Mnozí si pojištění makléře představují jako univerzální štít: když se něco pokazí, pojišťovna prostě vrátí všechny peníze. V praxi to tak není.

Pojištění profesní odpovědnosti nekryje „celou noční můru transakce“, ale škodu, která souvisí právě s profesní chybou zprostředkovatele a spadá pod podmínky pojistky.

Pokud si to například prodávající rozmyslel, banka zdržela vydání úvěru, kupující nesplnil své povinnosti nebo peníze uvázly kvůli jednání třetí osoby, neznamená to vždy automaticky pojistnou událost makléře.

Ano, v konkrétní situaci je možné řešit, zda došlo k pochybení zprostředkovatele, zda lze uplatnit reklamaci a zda existují důvody obrátit se na pojišťovnu. Ale záruka plné výplaty neexistuje a limit krytí stejně zůstává horní hranicí.

Proto poctivá odpověď na otázku z nadpisu zní takto: ano, makléř má odpovídat za škodu, pokud sám udělal chybu v rámci své profesní role, ale to neznamená automatickou náhradu jakýchkoli ztrát v jakékoli výši.

V Get Home to považujeme za normální a odpovědný postoj. Pokud chyba vznikla na naší straně, je nesprávné schovávat se za formulaci „no, transakce prostě nevyšla“.

A ještě jeden důležitý princip. V praxi trhu se vyskytují smlouvy, podle nichž vzniká právo kanceláře na provizi už při podpisu kupní smlouvy, a někdy dokonce v ještě dřívější fázi, kdy kancelář pouze zajistila možnost uzavření takové transakce.

V důsledku toho, pokud k transakci nedojde z důvodů, které leží na jedné ze stran, může se kancelář domáhat vyplacení provize nebo náhrady ušlého zisku.

My máme jiný přístup: provizi považujeme za odůvodněnou teprve tehdy, když je transakce skutečně úspěšně dokončena.

Nejhorší scénář klienta: zůstat bez peněz a bez bytu

Právě tento strach nejčastěji stojí za otázkou „a proč je vlastně makléř vůbec potřeba, když v kritickém okamžiku stejně nic nekompenzuje?“. Ten strach je pochopitelný.

V Česku se objevily mediálně známé případy, kdy problémy nevznikly na úrovni marketingu nebo vyjednávání, ale už na úrovni úschovy peněz.

Nejznámějším příkladem posledních let je případ advokátky Hany Sukové: podle médií a vyšetřování šlo o desítky a poté i stovky milionů korun, které lidé předávali do advokátní úschovy při transakcích s nemovitostmi.

V jedné z publikací Seznam Zprávy se uvádí 153 mil. korun, které byly zpronevěřeny z advokátních účtů úschovy při transakcích s nemovitostmi, a v pozdějších materiálech o soudním řízení figuruje částka okolo 161 mil. korun.

Nejnepříjemnější na takových příbězích je to, že si klient skutečně v hlavě představuje nejhorší variantu: byt není, peníze nedorazily a vše se musí řešit už v rámci trestního řízení a cizích porušení.

Právě v tomto místě je důležité nevytvářet u klienta falešná očekávání. Pojištění makléře se nerovná pojištění proti všem cizím trestným činům v řetězci transakce. Pokud peníze odcizil správce úschovy, otázka se obvykle už přesouvá směrem k odpovědnosti této osoby, podmínkám konkrétní úschovy, možnostem vymáhání, garančním mechanismům a soudní ochraně.

Pokoušet se domáhat náhrady od pojišťovny zprostředkovatele lze jen tehdy, když existuje souvislost mezi škodou a profesní chybou samotného zprostředkovatele. Bez takové souvislosti automatická kompenzace nebude.

Notářská, advokátní a bankovní úschova: co skutečně snižuje riziko

Když klient mluví o prodeji nemovitosti přes notáře, v Česku se tím obvykle nemyslí hledání kupujícího notářem, ale úschova peněz z transakce u třetí strany do splnění dohodnutých podmínek.

V praxi jsou pro klienta notářská a advokátní úschova uspořádány podle stejné logiky: peníze jsou uloženy na zvláštním účtu a příjemci jsou převedeny teprve po splnění podmínek, které si strany předem stanovily ve smlouvě.

Notářská varianta je přitom obvykle dražší, protože odměna notáře je navázána na notářský tarif, zatímco odměna advokáta za úschovu se určuje dohodou s klientem.

V posledních letech se u advokátní úschovy objevil důležitý dodatečný mechanismus ochrany: při pohybu peněz na účtu banka zasílá informaci na kontaktní údaje uvedené pro účastníky úschovy.

To dává klientovi možnost dostávat oznámení přímo od banky a samostatně kontrolovat všechny operace na účtu. Zároveň pro advokátní úschovu platí i další povinná bezpečnostní opatření: peníze jsou uloženy pouze na zvláštním účtu advokátní úschovy, pro každou úschovu se používá samostatný účet a vklady a výběry hotovosti z těchto účtů nejsou povoleny.

Pokud si kupující sám nevybral správce peněz a advokáta navrhla například realitní společnost prodávajícího, je obzvlášť důležité zkontrolovat formulace smlouvy.

Považujeme za zásadně důležité, aby v ní bylo výslovně uvedeno: povinnost kupujícího k úhradě se považuje za splněnou v okamžiku připsání peněz na účet úschovy. Při zastupování kupujících tento bod zvlášť kontrolujeme, protože chrání klienta v situaci, kdy už byly peníze složeny, ale další fáze transakce ještě nejsou dokončeny.

Z našeho pohledu je nejbezpečnější variantou úschovy peněz z transakce bankovní úschova bez zprostředkování fyzickými osobami. V takové konstrukci se peníze nacházejí uvnitř bankovního mechanismu vypořádání, a ne u notáře nebo advokáta jako u samostatného držitele účtu. V praxi ale tato varianta není vždy dostupná: takovou službu neposkytují všechny banky a často jen při splnění určitých podmínek.

Co doporučujeme zkontrolovat před převodem peněz

• kdo přesně přijímá peníze do úschovy a na jakém základě;
• zda vám bude banka zasílat oznámení o každém pohybu prostředků na účtu úschovy;
• zda je ve smlouvě uvedeno, že povinnost kupujícího k úhradě se považuje za splněnou v okamžiku připsání peněz na účet úschovy;
• za jakých podmínek budou peníze převedeny prodávajícímu a kdo kontroluje splnění těchto podmínek.

Jestli chceš, hned stejně přepíšu i sousední blok článku, aby styl i terminologie zněly jednotně.

Český úřad zeměměřický a katastrální a katastr nemovitostí uvádějí, že po vyrozumění účastníků běží 20denní lhůta, a teprve poté, při splnění všech podmínek, může být zápis povolen.

Proč má prodej nemovitosti přes agenturu stále smysl

Protože hodnota zprostředkovatele nejčastěji nespočívá v tom, aby pak hrdinsky „kompenzoval katastrofu“, ale v tom, aby klienta ke katastrofě vůbec nedovedl.

Nejdražší chyby v transakcích často nevypadají v danou chvíli nijak dramaticky. Nesprávná výchozí cena při prodeji může prodávajícího stát výraznou částku.

Chyby v organizaci lhůt mohou zhatit financování. A nejasně formulované podmínky předání klíčů a vyplacení peněz někdy vedou k tomu, že klient musí o měsíc déle platit hypotéku, nájem a náklady na služby.

Na webu Get Home přímo popisujeme tu část práce, kterou mnozí podceňují:

• vyjednávání o ceně a podmínkách transakce,
• kontrola a dopracování smluv,
• sjednání podmínek úvěru a koupě,
• kontrola průběhu zápisu do katastru nemovitostí a organizace předání nemovitosti.

Právě v těchto bodech se obvykle šetří reálné peníze klienta, i když se o tom v reklamních inzerátech téměř nepíše.

Je to obzvlášť vidět, když jde o prodej rezidenční nemovitosti a prodej nebytové nemovitosti s nestandardními podmínkami, prodej podílu na nemovitosti, prodej venkovské nemovitosti nebo prodej luxusní nemovitosti, kde je cena chyby v dokumentech a lhůtách vyšší než obvykle.

Ještě citlivější na kvalitu zastoupení je prodej komerční nemovitosti v Česku, včetně prodeje komerční nemovitosti v Praze, a také prodeje obchodní nemovitosti a prodeje průmyslové nemovitosti, kde se k základní logice převodu práva přidávají nájemci, provozní otázky, výnosnost objektu a přísnější očekávání stran ohledně lhůt.

To znamená, že prodej nemovitosti přes agenturu má smysl ne proto, že agent „pojistí celý svět“, ale proto, že silný zprostředkovatel pomáhá neprodat pod cenou, nezmeškat lhůty a neplatit navíc tam, kde tomu bylo možné předem předejít.

Při dobré transakci si klient často ani nevšimne poloviny rizik prostě proto, že byla odstraněna dřív, než se stihla proměnit v problém.

Náš přístup v Get Home

Nepovažujeme za normální model, v němž agent dostává peníze za samotný fakt, že se proces hýbe, zatímco všechna hlavní rizika zůstávají na klientovi. Pro nás má realitní služba hodnotu jen tehdy, když vede k srozumitelnému a bezpečnému výsledku.

Proto pro nás provize není platbou za počet telefonátů, prohlídek a zpráv. Ospravedlňuje ji pouze reálný výsledek transakce.

Když to řekneme přímo, naše pozice je taková: pokud se makléř dopustil chyby při vyřizování nebo organizaci transakce a právě to způsobilo klientovi škodu, škodu je třeba nahradit. Ne sliby, ne obecnými slovy o „složitým trhu“, ale věcně.

Přinejmenším v rozsahu hodnoty vlastní služby a při existenci důvodů s využitím mechanismů profesní odpovědnosti a pojistného krytí.

Právě proto věnujeme pozornost otázkám klientů ohledně:

• pojištění,
• výše krytí,
• způsobu úschovy peněz z transakce,
• lhůt pro podání dokumentů do katastru nemovitostí,
• způsobu vypořádání.

Takové otázky jsou naprosto pochopitelné: právě na nich stojí klidná, transparentní a dobře organizovaná transakce.

Naším cílem není jednorázová provize, ale dlouhodobá důvěra. Chceme, aby se k nám klienti sami vraceli a pak přiváděli přátele, příbuzné a kolegy.

V praxi to funguje jen tehdy, když se společnost neschovává za formalitami a nemizí ve chvíli, kdy se v transakci začínají objevovat složité otázky.