Как оценить квартиру

Назначить цену квартиры правильно - это самая важная и сложная часть работы с объектами при продаже. Парадокс в том, что продавцы часто остаются довольны как раз продажей по заниженной цене, потому что все получается легко и быстро, а вот завышение стартовой цены в рекламе чревато упущенными возможностями, буксующим спросом и даже потерей клиента, который будет менять риэлторов, пока рынок не дорастет до назначенной им суммы.

Реальные цены прошлых сделок

Популярно мнение, что при оценке нужно опираться на цены реальных прошедших сделок. Многие не знают, но за небольшую плату любой желающий может узнать в кадастре, по какой цене вы продали свою квартиру, кому и когда. Есть стартапы, которые эту информацию собирают и продают участникам рынка в виде так называемых ценовых карт (cenové mapy). Мы в Gethome этот способ не любим, и вот почему:

1. Он не учитывает динамику спроса в реальном времени. От момента, когда продавец и покупатель пожали руки, до публикации данных в кадастре проходит 2-3 месяца. Нам же надо искать покупателя сейчас, а не 3 месяца назад.
2. Доступные сегодня сервисы не содержат полной информации о тех аналогах, которые в их базу попали. Адрес и какую-то площадь они видят, но это примерно половина всех важных параметров. Квартиру с большой террасой и квартиру без балкона нужно оценивать по-разному, квартира с парковкой и без парковки в широком центре Праги могут отличаться в цене на миллион, но по ценовым картам иногда невозможно понять даже, панельный это дом или кирпичный.
3. В отчет попадают и необычные сделки: например, перевод кооперативной квартиры в собственность члена кооператива, перевод квартиры с юрлица на учредителя и другие ситуации, когда цена в договоре купли-продажи не рыночная.
4. Картину искажают большие девелоперские проекты: на растущем рынке цены в них фиксируются за полтора-два года до попадания данных в кадастр, и в короткий период через кадастр проходят десятки или сотни договоров в одной и той же локации с устаревшими ценами.

С оглядкой на это ценовыми картами как проверочным инструментом пользоваться можно, только осторожно. Качество входящих данных придется проверять вручную.

Сравнительный (рыночный) метод

Международные стандарты оценки признают три метода оценки активов: доходный, затратный и сравнительный (рыночный). Какой метод выбрать, зависит от цели оценки и характера объекта. Рынки квартир в Праге и других более-менее крупных городах Чехии похожи на определение идеального рынка из учебников экономической теории: много продавцов и покупателей, все действуют независимо и обладают всей полнотой информации. Для них, для цели определить реальную продажную цену объекта,  сравнительный метод подходит лучше всего, ведь он по сути моделирует поведение не ограниченного в выборе покупателя.

Поэтому мы в Gethome пользуемся сравнительным методом на основании актуального публичного предложения похожих объектов.

Как пользоваться сравнительным методом

Вот пошаговая инструкция к применению метода:

1. Выбрать достаточно большое число аналогов. Для квартир в Праге и домов в пригороде всегда получается собрать не меньше 10 действительно похожих объектов. Мы рекомендуем брать аналоги площадью плюс-минус 7 м2 от искомого, в домах такой же конструктивной системы (панель, кирпич, блочно-монолитный). Каждый аналог будет новой строкой в нашей таблице.
2. Составляем такую таблицу.

3. Заполняем данные каждого аналога. Особое внимание нужно уделить реальному метражу самого объекта и его принадлежностей. В заголовках объявлений продавцы часто хитрят и указывают суммарную площадь квартиры, подвала и балкона. Реальные метражи обычно встречаются в тексте описания, иногда их можно найти на чертеже в галерее. Объявления с некачественным описанием, где не раскрыта тема метражей, лучше по возможности не включать в сравнение, или включать только такие, где ни балкона, ни подвала, и нечему исказить данные.
4. Считаем цены в кронах за все улучшения и дополнения:
   • Балкон, лоджия, терраса: грубо 30% от цены метра квартиры, округляя до десятков тысяч крон, умножить на метраж балкона. У очень маленьких балконов и очень больших террас руководствуемся здравым смыслом, спрашиваем себя: на сколько больше средний покупатель бы заплатил за квартиру с такой террасой, чем за квартиру с маленьким балконом или вовсе без него?
   • Лужайка: откройте cenové mapy stavebních pozemků и возьмите примерно такую цену за м2, но немного меньше - все-таки это не участок в собственности, а единоличное право пользования.
   • Подвал: грубо 50% от цены метра квартиры, округляя до десятков тысяч крон, умножить на метраж подвала. У очень маленького подвала можно брать и 80% от цены метра квартиры, а у очень большого достаточно 25-30%, контрольный вопрос такой же, как для балконов.

5. Отнимаем от цены в рекламе стоимость всех улучшений и получаем “голую” цену метража внутренней площади квартиры. Вот ее и делим на метраж квартиры и получаем цену квадратного метра аналога.
6. Сравниваем наш объект оценки и аналог и вводим коэффициенты корректировки. Объект оценки близко к метро, а до аналога нужно от той же станции ехать на автобусе? Наш объект оценки дороже процентов на 5, вводим коэффициент 1,05. Аналог на 10 лет моложе и в нем гораздо лучше ремонт? На приведение объекта оценки в такое состояние пришлось бы потратить процентов 10 от цены квартиры, коэффициент 0,9.
7. Если все сделано правильно, скорретированные цены аналогов должны вписаться в Гауссово распределение. Если какие-то позиции заметно и сильно выбиваются из тренда, их можно исключить и посчитать среднее значение, или не исключать и посчитать медиану. Именно это число и будет нашей искомой, наиболее вероятной рыночной ценой за квадратный метр оцениваемого объекта.
8. ‍Теперь осталось умножить нашу медиану на площадь пола квартиры и добавить цены улучшений оцениваемого объекта.

Заполнение коэффициентов – самая творческая часть работы. Именно здесь нужны знание рынка, насмотренность и опыт. Продавец может обожать свою кухню, он ее лично проектировал под себя, пользовался каждый день годами, проводил там время с любимыми людьми, но для покупателя это поюзанные агрегаты и шкафы с немодными дверками. Как правило, эмоции продавцов – главная причина, которая им не позволяет правильно назначить цену своей недвижимости.

Выводы

Продажа недвижимости – не точная наука, и даже такой формальный метод не позволяет со 100-процентной точностью установить, какова же та самая рыночная цена, не больше и не меньше, которая позволит продать объект в разумные сроки. Однако, он позволяет назначить стартовую цену так, чтобы с первых дней размещения начать получать звонки и вскоре оценить, куда двигаться дальше.

Если вы думаете о продаже недвижимости и хотите получить независимое профессиональное мнение о её рыночном потенциале, напишите в форму контактов на сайте, и мы свяжемся с вами.